问答题 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2％，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10％，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少? 要求： (1)按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； (2)写出计算过程； (3)写出正确结论。