材料分析题

某市甲房地产开发公司2023年1月出售一幢已竣工验收的写字楼。该写字楼开发支出和销售情况如下：

（1）2015年1月受让一宗土地使用权，支付地价款6000万元，缴纳契税180万元，已取得合规财政票据及契税完税凭证。支付登记过户手续费等3万元，当月取得土地使用证。

（2）开发过程中，发生前期工程费125万元，建筑安装工程费3500万元，基础设施建造费500万元，公共配套设施费800万元，开发期间间接费用73万元。一期开发缴纳的土地闲置费2万元，发生管理费用500万元，销售费用400万元，利息支出450万元（包括罚息50万元，能提供金融机构证明）。

（3）截止到2023年1月底已销售可售面积的80％，取得含税销售收入20000万元，剩余面积全部用于对外投资。

已知：主管税务机关要求甲公司对该写字楼进行土地增值税清算，甲公司对该写字楼选择简易计税办法计算增值税、除利息支出外的房地产开发费用扣除比例为5％、不考虑印花税、地方教育附加。

根据上述资料回答下列问题：

多选题

甲公司应缴纳土地增值税（）万元。

【正确答案】 A

【答案解析】

不含税收入＝20000÷80％－20000÷80％÷（1＋5％）×5％＝23809.52（万元）。增值额＝23809.52－14495.30＝9314.22（万元）。增值率＝9314.22÷14495.30×100％＝64.26％。应缴纳土地增值税＝9314.22×40％－14495.30×5％＝3000.92（万元）。

多选题

甲公司准予扣除项目金额合计（）万元。

【正确答案】 A

【答案解析】

（1）取得土地使用权所支付的金额6183万元。（2）房地产开发成本包括：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。该公司销售写字楼准予扣除的房地产开发成本＝125＋3500＋500＋800＋73＝4998（万元）。（3）房地产开发费用＝（450－50）＋（6183＋4998）×5％＝959.05（万元）。（4）准予扣除的与转让房地产有关的税金＝119.05（万元）。（5）房地产开发企业加计20％扣除金额＝（6183＋4998）×20％＝2236.2（万元）。计算土地增值税时准予扣除的项目金额合计＝6183＋4998＋959.05＋119.05＋2236.2＝14495.30（万元）。