多选题某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000平方米，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5；⑤房屋重置价格为2000元/平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/平方米)、保险费(按使用面积计，每年32元/平方米)；⑦房地产综合还原率为10%。根据上述内容，回答以下小题的问题。

多选题如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为( )层。

【正确答案】 C

【答案解析】[解析] 建筑用地面积=20000/5=4000(平方米)，建筑遮蔽率(建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。)为0.5，则该办公楼的楼层=20000/(4000×0.5)=10

多选题在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。

A、该办公楼实际租金
B、市场同类办公用房典型租金
C、市场同类办公用房平均租金
D、市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件

多选题该办公楼年总收益是( )万元。

多选题该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。

【正确答案】 B

【答案解析】[解析] (1)办公楼年总收益：1920万元
(2)各项费用：房产税=1920×12%=230.4(万元)
年折旧=2000÷50×20000=80(万元)
物业管理成本及保险费=(100+32)×20000×(1/1.5)=176(万元)
(3)办公楼年纯收益=1920-230.4-80-176=1433.6(万元)
(4)办公楼估价时点时的市场价格=1433.6÷10%×(1-1/(1+10%)⁴⁰)=14019(万元)

多选题该宗土地在估价时点的单价为( )元/平方米。

【正确答案】 A

【答案解析】[解析] (1)办公楼估价时点时的市场价格：14019万元
(2)办公楼估价时点房屋价格=2000×20000×(40/50)=3200(万元)
(3)办公楼估价时点土地价格=14019-3200=10819(万元)
(4)土地单价=10819÷4000=27047.5(元/平方米)