问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。
第一部分 总述
一、土地估价项目名称
×××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(×××市)。
二、委托方
×××公司破产清算组。
三、受托方
××××土地咨询估价有限责任公司。
四、土地估价目的
该项估价是对×××公司的土地使用权和房屋价格进行估价，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。
五、土地估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
(1)《土地管理法》。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《企业破产法(试行)》。
(4)《土地管理法实施条例》。
(5)原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(【1997】国土[籍]字第2号)。
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
(1)××××省人民政府、××××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
(2)××××省国土资源厅、××××市国土资源局制定的有关规定、文件。
(三)有关技术标准
(1)国家标准《城镇土地估价规程》。
(2)国家标准《城镇土地分等定级规程》。
(四)其他资料
(1)委托方提供的有关资料。
(2)土地估价师现场勘察、调查、收集的相关资料。
六、土地估价日期
2003年7月2日至2003年7月21日。
七、土地估价基准日
2003年7月20日。
八、地价定义(略)
九、土地估价结果
××××公司破产清算组委托估价的9542.95m²的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/m²。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。土地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。
十、需要特别说明的事项
(一)土地估价的前提条件和假设条件
(1)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。
(2)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
(3)在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。
(5)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。
(二)土地估价报告使用的限制条件
(1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。
(2)本估价报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成估价结果出现偏差，委托方承担一切责任。
(3)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
(4)本次估价结果根据有关规定，自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。
(三)需要特殊说明的其他事项
(1)本次估价所依据的土地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。
(2)本次估价待估土地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供国有土地使用证所载内容为准；建筑物情况以房屋所有权证(××××号)为准。
(3)本报告由××××土地咨询估价有限责任公司负责解释。
(4)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。
(5)报告复印件无效，报告缺页无效。
十一、土地估价师签字
十二、土地估价机构(机构公章)
第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象
1．土地登记状况
委估土地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××××公司。待估土地位于××××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××××公司取得了证号为××××号的国有土地使用证，土地面积为9542.95m²，其四至状况为：东：××××；南：××××；西：××××路；北：××××路。土地号为××××，图号为××××。根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。
2．土地权利状况
估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××××公司。2003年2月，××××公司将土地抵押给银行。××××市中级人民法院于2003年6月23日宣告××××公司破产。至估价基准日，委估土地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。
3．建筑物和地上附着物状况
勘估基准日，待估土地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320m²。容积率为1.5。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下。(略)
(三)个别因素
估价对象位于××××市××××路，用地面积9542.65m²。土地用途为商业用地，土地地形平坦、形状不规则。土地西侧紧邻×××路，该土地距市商服中心4240m，距农贸市场约1680m，距××××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。在估价基准日，土地红线内具备通上水、下水、通电、通信、通热、通路和场地平整，即“六通二平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。土地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m²，容积率1.5。该土地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。
第三部分 土地估价
一、土地估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则。
1．替代原则
2．预期收益原则
3．需求与供给原则
4．变动原则
5．综合分析原则
6．多种方法相结合的原则
二、土地估价方法与估价过程
(一)土地估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的规定，土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。
待估土地位于××××路以南，属于三级商业甲地，采用基准地价系数修正法切实可行；且土地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合估价对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。
建筑物现值采用重置价格折旧法计算。
(二)土地估价过程
1. 基准地价系数修正法
(1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。
(2)待估土地的测算区范围是××××，面积×××m²。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为×××级，住宅为×××级，工业为×××级。
(3)××××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外“五通”(即通上下水、通电、通路、通信)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。
采用基准地价计算商业用地土地地价的公式为
P_i=P×(1+K)×y×t×k_ij×f
式中：P_i——待估土地地价；
P——待估土地对应的基准地价；K、y、t、k_ij、f——土地地价修正系数和年限、基准日、容积率、基础设施条件修正系数。
估价对象设定用途为商业用地，处于××××市商业用地三级地内，其基准地价水平为1200～1600元/m²。
(4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。
根据估价对象的具体条件(估价基准日、使用年限、容积率、基础设施条件等)编制待估土地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)
(5)确定土地地价估价的修正系数K。
K=∑k_ij (i=1，2，3…，n)
式中：K——某一土地所有地价影响因素总修正幅度(%)；
k_ij——土地第i个因素条件下修正幅度(%)；
n——修正因素个数，根据上表可得K=8.44%。
(6)确定土地使用年限修正系数y。
y=[1-(1+r)^m]/[1-(1+r)ⁿ]
式中：y——土地使用年限修正系数；
m——待估土地设定使用年限；
n——基准地价内涵确定的土地使用年限；
r——土地还原利率，9%。
经计算，待估土地年限修正系数y=0.9622。
(7)确定基准日修正系数t。
根据调查分析和测算，2002年1月至2003年6月20日，××××市地价指数上涨10.8%，故基准日修正系数t=1.108。
(8)确定容积率修正系数。
当土地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。
(9)确定基础设修正系数f。
基础设施修正系数表见表1。
表1 设施修正系数表