问答题 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：
(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表15-1所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与案例地块条件相比较，表中修正系数为正数的，表示待估宗地的条件优于交易案例，表中系数为负数的，表示待估宗地条件比交易案例差。
　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表15-1　　　　　　　　　　侍估土地与比较案例条件及修正系数{{/B}}
项目
待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
评估期日
2004.10
2003.10
2003.12
2004.8
1993.4
成交价格
2400元/m2
2600元/m2
2800元/m2
2000元/m2
容积率
2
3
3
4
2
位置
-2%
-3%
0
-3%
基础设施
0
-1%
-2%
+2%
0
交通
0
-2%
0
+3%
-2%
地势
0
-2%
+1%
0
-2%
形状
0
+3%
0
+5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
　　已知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数见表15-2。
　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}表15-2　　　　　　　　　　　　　某市容积率修正系数表{{/B}}
容积率
1
2
3
4
5
系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
　　请按照上述条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
【正确答案】
【答案解析】[解]
1．公式及计算步骤
(1)交易情况一致，免于进行交易情况修正。
(2)编制当地地价指数表。
根据所给条件地价指数表如下：
时间
93.1
93.2
93.4
93.10
93.12
94.1
94.8
94.10
地价指数
100
101
103
109
111
112
119
121
　　(3)容积率修正表已有。
　　(4)确定区域因素和个别因素条件指数。
　　交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
　　＝比准价格
　　A：2400×100/100×121/109×1.8/2.4×95/100×98/100＝1860.3(元/平方米)
　　B：2600×100/100×121/111×1.8/2.4×95/100×98/100＝1979.0(元/平方米)
　　C：2800×100/100×121/119×1.8/3.0×105/100×105/100＝1883.32(元/平方米)
　　D：2000×100/100×121/103×1.8/1.8×95/100×92/100＝2053.48(元/平方米)
　　(5)待估宗地价格的确定。
　　采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格：
　　(1860.3+1979.0+1883.32+2053.48)/4＝1944.02(元/平方米)
　　2．难点与常见错误分析
　　本题主要考查应用市场比较法进行土地价格评估的基本步骤及各修正指数的计算方法。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。同时应注意下述问题：
　　(1)在答题过程中一定要清楚地写出各计算步骤及计算公式，包括题目给定的修正指数也应在相应的步骤中进行简单的说明，使整个答题步骤是完整的。
　　(2)各比较案例的区域因素条件指数和个别因素条件指数是根据题目给定的区域因素和个别因素修正系数进行计算确定的。这里一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间的比较关系的说明，要弄清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这是应试者非常容易出错的地方。一般情况下，不管是待估宗地还是比较案例，以谁为比较基础，就将谁的修正指数确定为100，另外一方的修正指数根据相应的修正系数和正负数所对应的优劣关系进行计算。
　　(3)所有的修正指数确定以后，就按照市场比较法的修正公式计算各案例的比准价格。计算过程中要写清楚计算公式。这里也有一个比较关系的问题，即哪个修正指数在分子，哪个修正指数在分母，甚至许多应试者经常问“是变分子还是变分母?”或者问“100是在分子还是在分母?”其实市场比较法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指数/比较案例的修正指数”，只要按照这一原理将相应的修正指数代人公式进行计算，就不会将比较关系弄错。
　　(4)最终评估结果一般是采用简单算术平均法求得，但若有个别比准价格计算结果相差太大，应进行分析，并采用加权平均或其他方法进行计算，同时要充分说明理由。即使各比准价格相差不大，也可以采用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。