计算题
43.某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3 600m2，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50％，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：
(1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、住宅混合，按允许容积率6，建筑密度50 ％设计，建筑物12层，其中1～2层为商业服务用房，3～12层为商品住房。
(2)预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75％的建筑费，第二年投入25％的建筑费。
(3)建筑费估计为2 500万元，专业费用为建筑费的6％。
(4)年利息率为8％，房地产产业的平均利润率为15％。
(5)各种税费综合为地价的5％。
(6)建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价为5 000元／m2，商品住房售价为2 000元／m2。
(7)折现率为10％。
要求：利用假设开发法求取地价。
【正确答案】该块宗地面积为3 600m2，建筑密度为50％，则每层面积为：3 600×50％=1 800(m2)该建筑物为12层，其中商业服务用房的面积为：1 800×2=3 600(m2)
商品住房的总面积为：
1 800×10=18 000(m2)
(1)总楼价
=(3600×5000)×(1+10％)-2+(18000×2000)×(1+10％)-2
=18 000 000×0．826 4+36 000 000×0．826 4
=44 625 600(元)
(2)建筑费
=(25 000 000×75％)×(1+10％)-0.5+(25 000 000×25％)×(1+10％)-1.5
=18 750 000×0．953 5+6 250 000×0．866 8
=23 295 625(元)
(3)专业费用=23 295 625×6％=1 397 737．50(元)
(4)税费=地价×5％
(5)投资利息
=(地价+建筑费+专业费用)×利息率
=(地价+23 295 625+1 397 737．50)×8％
=地价×8％+1 975 469
(6)利润=(地价+建筑费+专业费用)×利润率
=(地价+23 295 625+1 397 737．50)×15％
=地价×15％+3 704 004．38
(7)总地价
=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费
=44 625 600-23 295 625-1 397 737．50-地价×8％-1 975 469-地价×15％-3 704 004．38-地价×5％
即为，(1+5％+8％+15％)地价=44 625 600-23 295 625-1 397 737．50-1 975 469-3 704 004．38
所以，地价=14 252 764.12/1.28=11 134 971．97(元)
【答案解析】