问答题
甲公司于2008年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同,受让该市某立交桥东南侧土地使用权,面积为98792平方米,每平方米地价为315元。合同还规定,2008年3月底甲公司支付50%的土地出让金,4月底付清全部土地出让金。2008年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书,约定:将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙公司,每平方米地价390元;甲公司于2008年7月30目前完成居民拆迁和“三通一平”工作,延误交付土地,按月利率15‰承担预付款的利息;乙公司于合同签订后7日内预付地价80%,余款于7月31日付清,延误付款,一天罚款5000元。合同签订后,至2008年5月6日,乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到2008年7月30日,并未完成居民拆迂和“三通一平”工作,无法交付土地。2008年9月甲公司因未依法交足土地出让金,所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情,于11月8日再次催要土地,但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查,甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权,其取得的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设,而且剩余土地出让金一分未付。
问:(1)本案中的土地使用权出让合同是否有效?为什么?
(2)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?
(3)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?
(4)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么?
【正确答案】(1)本案中的土地使用权出让合同有效。《城市房地产管理法》第14条规定,土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同因为双方当事人的意思表示一致而成立并生效。
(2)本案中的土地使用权转让合同有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。第20条规定,土地使用权转让应当签订转让合同。
(3)本案中甲公司因转让土地使用权应承担以下责任:其一,甲公司最后没能取得土地使用权,要向乙公司承担违约责任;其二,甲公司没能及时缴纳土地出让金,土地主管部门可以解除出让合同、收回土地并要求违约赔偿。
(4)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是《城市房地产管理法》第15条,该条规定,土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
【答案解析】