问答题
某房地产开发公司于2000年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2002年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元，经济耐用年限为55年，残值率为5%。目前，该类建筑重置价格为每平方米5500元/m2。该建筑物占地面积 1000m2，建筑面积2500m2，现用于出租，每月平均实收租金为6万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米30元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为0.8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2006年3月的土地使用权价值。(保留整数位)
【正确答案】
1．选定评估方法：该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2．计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=[30×12×2500×(1-10%))元=810000元
3．计算总费用：
(1)年管理费=810000元×3.5%=28350元
(2)年维修费=(2500×5500×1.5%)元=206250元
(3)年税金=25元×2500=62500元
(4)年保险费=(2500×5500×0.2%)元=27500元
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=(28350+206250+62500+27500)元=324600元
4．计算房地产净收益：
年房地产净收益=年总收益-年总费用=(810000-324600)元=485400元
5．计算房屋净收益：
(1)计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×5500)元/48=286458元
(2)计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=(2500×5500-286458×4)元
=12604168元
(3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=12604168元×0.8%=100833元
6．计算土地净收益：
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=(485400-100833)元=384567元
7．计算土地使用权价值。土地使用权在2006年3月的剩余使用年期为50-6=44年。
1．选定评估方法：该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2．计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=[30×12×2500×(1-10%))元=810000元
3．计算总费用：
(1)年管理费=810000元×3.5%=28350元
(2)年维修费=(2500×5500×1.5%)元=206250元
(3)年税金=25元×2500=62500元
(4)年保险费=(2500×5500×0.2%)元=27500元
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=(28350+206250+62500+27500)元=324600元
4．计算房地产净收益：
年房地产净收益=年总收益-年总费用=(810000-324600)元=485400元
5．计算房屋净收益：
(1)计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×5500)元/48=286458元
(2)计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=(2500×5500-286458×4)元
=12604168元
(3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=12604168元×0.8%=100833元
6．计算土地净收益：
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=(485400-100833)元=384567元
7．计算土地使用权价值。土地使用权在2006年3月的剩余使用年期为50-6=44年。
【答案解析】