问答题
项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：××法院
估价机构：××房地产估价有限公司
估价人员：××××××
估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日
估价报告编号：××[2011]第××号

××法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45m²的商业用房及建筑面积为38m²的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61·23m²，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况盼基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值，评估结果如下：
评估单价：7983元/m²
评估总价：408.29万元
人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整


我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4．估价人员依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××，×××已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
姓名 执业资格 注册号 签名
××× 注册房地产估价师 ××× (略)
××× 注册房地产估价师 ××× (略)

1．本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2．估价对象在估价时点达到最高最佳使用状态，其运作方式合法。
3．估价对象房地产本身不存在质量问题。
4．房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5．估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6．至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7．至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
(其他假设和限制条件略)

一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中1～4层为非住宅，5～12层为住宅。商业用房位于第2层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m²，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m²，合计可利用面积为511.45m²。车库位于第1层，建筑面积为38m²。
估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m²，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。
(估价对象其他情况略)
四、估价目的
因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
五、估价时点
2011年6月23日
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法(略)
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。

一、估价对象实物状况描述与分析(略)
二、估价对象权益状况描述与分析(略)
三、估价对象区位状况描述与分析(略)
四、市场背景描述与分析(略)
五、最高最佳使用分析(略)
六、估价方法适用性分析
1．估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第1层车库和第2层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。
2．估价方法原理和公式
(1)收益法。
收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期(通常为年)的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式