滨才房地产开发公司为内资企业,公司于2013年1月~2016年2月开发“滨才家园”住宅项目,发生相关业务如下:(1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,总价款17000万元,并规定2013年3月1日动工开发。由于公司资金短缺,于2014年5月才开始动工。因超过期限未进行开发建设,被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用合计2450万元。(3)2015年3月该项目竣工验收,应支付建筑企业工程总价款3150万元,根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%,剩余5%作为质量保证金留存两年,建筑企业按照工程总价款开具了发票。(4)发生销售费用、管理费用共计1200万元,向商业银行借款的利息支出600万元,其中含超过贷款期限的利息部分和罚息共计150万元.该利息能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构贷款证明。(5)2015年4月开始销售,可售总面积为45000平方米,截止2015年8月底已销售面积为40500平方米,取得收入40500万元,缴纳与转让房地产有关的税费2227.5万元(不含印花税);尚余4500平方米房屋未销售。(6)2015年9月主管税务机关要求滨才房地产开发公司就“滨才家园”项目进行土地增值税清算,公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。(7)2016年2月底,公司将剩余的4500平方米房屋打包销售,收取价款4320万元。(其他相关资料:①当地适用的契税税率为5%;②其他房地产开发费用扣除比例为5%)问题:
问答题 简要说明主管税务机关于2015年9月要求滨才房地产开发公司对“滨才家园”项目进行土地增值税清算的理由。
【正确答案】正确答案:滨才房地产开发公司的“滨才家园”项目已竣工验收,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为:40500÷45000×100%=90%,超过了85%。所以,2015年9月主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 【提示】符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: ①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的: ②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; ④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
【答案解析】
问答题 在计算土地增值税时,该公司缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
【正确答案】正确答案:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。
【答案解析】
问答题 计算2015年9月进行土地增值税清算时,该公司应缴纳的土地增值税。
【正确答案】正确答案:清算时该公司应缴纳的土地增值税计算如下: ①可扣除的取得土地使用权所支付的金额=(17000+17000×5%)×90%=16065(万元) ②可扣除的房地产开发成本=(2450+3150)×90%=5040(万元) 【提示】建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除。 ③公司发生的借款利息费用,在计算土地增值税时,对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 【提示】公司发生的借款利息费用,在计算企业所得税时,对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。 可扣除的房地产开发费用=(600-150)×90%+(16065+5040)×5%=405+1055.25=1460.25(万元) ④与转让房地产有关的税金2227.5万元 ⑤加计扣除项目金额=(16065+5040)×20%=4221(万元) 扣除项目金额合计=16065+5040+1460.25+2227.5+4221=29013.75(万元) 增值额=40500-29013.75=11486.25(万元) 增值率=11486.25÷29013.75×100%=39.59%,适用税率为30% 2015年9月进行土地增值税清算时该公司应缴纳的土地增值税=11486.25×30%=3445.88(万元)
【答案解析】
问答题 计算2016年2月该公司打包销售的4500平方米房屋应缴纳的土地增值税。
【正确答案】正确答案:2016年2月该公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税计算如下: ①单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72(万元) ②可以扣除的项目金额=0.72×4.500=3240(万元) ③增值额=4320-3240=1080(万元) ④增值率=1080÷3240×100%=33.33%,适用税率为30% ⑤公司打包销售的4500平方米房屋应纳的土地增值税=1080×30%=324(万元)。 【提示】记住土地增值税税率及速算扣除系数。
【答案解析】