问答题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
第一部分 总述
一、估价项目名称
××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58m2。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
(4)《城镇土地估价规程》
(5)《土地估价报告规范格式》
(6)××省关于土地管理的法律、法规
(7)评估委托书
(8)估价对象《房屋所有权证》
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。
八、估价期日
2009年12月31日
九、估价日期
2009年12月30日-2010年1月10日
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果如下所示。
委估土地面积：595.58m2
单位面积地价：4485.25元/m2
总地价：2671325.20元
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用做其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
2010年1月10日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积
为595.58m2，东至××路、南至××、西至××、北至××，宗地号为××。
2．土地权利状况
估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%。
二、地价影响因素分析
1．区域因素(略)
2．个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、估价原则
1．最有效使用原则(略)
2．贡献原则(略)
3．变动原则(略)
4．合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
1．估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
2．估价过程
(1)收益还原法
1)计算估价对象总楼价。
计算公式为
式中P——总楼价：
n——房地年纯收益，其参数是通过房地的正常租金水平测得的；
r——综合还原率：
n——房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照(房屋完损等级评定标准>，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
2)确定客观租金。
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例。
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下3个房地出租实例，详见<房地出租比较实例基本情况一览表>(略)。
②影响租金因素修正(略)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60元/m2；
比准价格B=233.40元/m2；
比准价格C=249.09元/m2。
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=243.60+233.40+249.09/3=242.03(元/m2)
3)计算房地总收益。
年总收益=2914.5×0.8×242.03=564317.15(元)
4)计算年总费用。
①管理费。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564 317.15×3%=16929.51(元)
②维修费。
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.5×700×2%=40803(元)
③保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.5×700×75%×2‰=3060.23(元)
④房屋年折旧额。
⑤租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即
租金损失=564317.15/12/2=23513.21(元)
年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.45(元)
5)房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用
=564317.15-118308.45=446008.70(元)
6)确定综合还原率。
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
7)计算总楼价。
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
××公司位于××区××路××号用地地价评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价对象
估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58m2。
五、估价目的
本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
(4)《城镇土地估价规程》
(5)《土地估价报告规范格式》
(6)××省关于土地管理的法律、法规
(7)评估委托书
(8)估价对象《房屋所有权证》
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料
七、价格定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。
八、估价期日
2009年12月31日
九、估价日期
2009年12月30日-2010年1月10日
十、估价结果
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果如下所示。
委估土地面积：595.58m2
单位面积地价：4485.25元/m2
总地价：2671325.20元
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用做其他目的，其价格应作相应调整。
十二、土地估价师签名(略)
十三、土地估价机构(略)
2010年1月10日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积
为595.58m2，东至××路、南至××、西至××、北至××，宗地号为××。
2．土地权利状况
估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%。
二、地价影响因素分析
1．区域因素(略)
2．个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、估价原则
1．最有效使用原则(略)
2．贡献原则(略)
3．变动原则(略)
4．合法原则(略)
二、估价方法与估价过程
1．估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
2．估价过程
(1)收益还原法
1)计算估价对象总楼价。
计算公式为
式中P——总楼价：
n——房地年纯收益，其参数是通过房地的正常租金水平测得的；
r——综合还原率：
n——房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。
根据估价人员现场观察和对照(房屋完损等级评定标准>，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。
2)确定客观租金。
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例。
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下3个房地出租实例，详见<房地出租比较实例基本情况一览表>(略)。
②影响租金因素修正(略)。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60元/m2；
比准价格B=233.40元/m2；
比准价格C=249.09元/m2。
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=243.60+233.40+249.09/3=242.03(元/m2)
3)计算房地总收益。
年总收益=2914.5×0.8×242.03=564317.15(元)
4)计算年总费用。
①管理费。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564 317.15×3%=16929.51(元)
②维修费。
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.5×700×2%=40803(元)
③保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.5×700×75%×2‰=3060.23(元)
④房屋年折旧额。
⑤租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即
租金损失=564317.15/12/2=23513.21(元)
年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.45(元)
5)房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用
=564317.15-118308.45=446008.70(元)
6)确定综合还原率。
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
7)计算总楼价。
【正确答案】土地估价技术报告中存在的主要错误：
第一部分总述
1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2．估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
4．估价结果中，缺少楼面地价。
5．缺少“估价结果一览表”。
6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9．建筑物状况描述不详。
10.地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估价
11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12.未说明估价方法选择的依据。
13.收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
14．未说明客观租金计算方法的选择依据。
15.折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。
16.出租总费用中漏计税费项目。
17.未说明综合还原率确定的过程及依据。
18.总楼价计算中的使用年期应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益还原法估价结果无单位地价。
20.市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。
22.比较因素中还应有容积率等的修正。
23.未说明地价指数的来源依据。
24.估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。
25.未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26.地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。
27.地价的确定中，估价结果无大写。
第四部分 附录
28．缺少估价对象房屋产权证。
29.缺少估价对象位置示意图。
30.缺少估价机构工商营业执照。
31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法：以及估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。
第一部分总述
1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2．估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
4．估价结果中，缺少楼面地价。
5．缺少“估价结果一览表”。
6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9．建筑物状况描述不详。
10.地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估价
11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12.未说明估价方法选择的依据。
13.收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
14．未说明客观租金计算方法的选择依据。
15.折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。
16.出租总费用中漏计税费项目。
17.未说明综合还原率确定的过程及依据。
18.总楼价计算中的使用年期应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益还原法估价结果无单位地价。
20.市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。
22.比较因素中还应有容积率等的修正。
23.未说明地价指数的来源依据。
24.估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。
25.未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26.地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。
27.地价的确定中，估价结果无大写。
第四部分 附录
28．缺少估价对象房屋产权证。
29.缺少估价对象位置示意图。
30.缺少估价机构工商营业执照。
31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法：以及估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。
【答案解析】