问答题 1. 这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由。
市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。
(1)比较实例选择
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例(基本情况介绍略)。
(2)因素选择
根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见下表。
(3)待估宗地与比较实例各因素条件详见下表。

待估宗地及比较实例 比较因素内容			待估宗地	实例1	实例2	实例3
土地用途			商业	商业	商业	商业
交易期日			2003.9.15	2000.1.20	2002.9.30	2003.2.11
交易价格/(元/m2)			待估	2110	2208	2064
交易情况			正常	正常	正常	正常
土地使用年限/年			37.25	40	38	39.25
交易方式			抵押	抵押	企业改制	抵押
区 域 因 素	距商服中心距离		450m	200m	286m	1450m
	交 通 条 件	道路类型	混合型主干道	生活型主干道	生活型主干道	混合型次干道
		距公交车站距离	50m	90m	50m	10m
		对外交通便 利度	距火车站1050m， 距汽车站1040m	距火车站1170m， 距汽车站1170m	距火车站1300m，距 汽车站1300m	距火车站280m， 距汽车站160m
	环境优劣度	有一定的大气、噪声 污染，无明显水污染		无明显大气、水、噪 声污染	无明显大气、水、噪 声污染	有一定的大气、噪 声污染，无明显水污染
个 别 因 素	宗地面积/m2 宗地形状	5600 较规则		2653 不规则	2477 不规则	821.9 极不规则
	容积率	3.65		4.18	3.2	2.26
	临街状况	一面临主街		一面临主街	两面临路	一面临主街
	规划限制	略有限制		严格限制	略有限制	略有限制

(4)编制比较因素条件指数表 分别将待估宗地和三个比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下： 1)交易期日修正 根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见下表。

{{B}}商业用地地价指数表{{/B}}
年度	1999.1.31	2000.1.20	2002.9.30	2003.2.11	2003.9.15
地价指数	100	102.4	107.6	107.5	108.5

2)使用年期修正系数 土地使用年期修正系数公式为 k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^m] 式中k——使用年期修正系数； r——土地还原率，取6%； m——比较实例宗地土地使用年期； n——待估宗地土地使用年期。 经计算，待估宗地与三个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、101.75。 3)确定容积率修正系数 根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基础，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3%。 其他条件指数确定略。 根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见下表。

{{B}}比较因素条件指数表{{/B}}
比较因素内容		待估宗地	实例A	实例B	实例c
土地用途		100	100	100	1000
交易期日		108.5	102.4	107.6	107.5
交易价格/(元/m2)		待估	2110	2208	2064
交易情况		100	1100	100	1100
土地使用年限		100	101.91	100.55	101.75
交易方式		100	100	100	100
区 域 因 素	距商服中心距离	100	100	100	100
	道路类型	100	100	100	98
	距公交车站距离	100	100	100	98
	对外交通便利度	100	100	100	100.5
	基础设施状况	100	100	100	101
	环境优劣度	100	100	100	100
个 别 因 素	宗地面积/m2宗地形状	100	100.5	100.5	100
	容积率	102.9	103.96	102	101
	临街状况	100	100	101	100.12
	目前规划限制	100	101	100	100

(5)因素修正 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数见下表。

{{B}}因素比较修正系数表{{/B}}
比较因素内容		待估宗地地价修正
		实例1	实例2	实例3
土地价格/(元/m2)		2110	2208	2064
土地用途		100/100	100/100	100/100
交易期日		108.5/102.4	108.5/107.6	108.5/107.5
交易情况		100/100	100/100	100/100
土地使用年限		101.91/100	100.55/100	101.75/100
价格类型		100/100	100/100	100/100
区 域 因 素	商服繁华程度	100/100	100/100	100/98
	道路类型	100/100	100/100	100/98
	距公交车站距离	100/100	100/100	100/100.5
	对外交通便利度	100/100	100/100	100/101
	基础没施状况	100/100	100/100	100/100
	环境优劣度	100/100	100/100	100/100
个 别 因 素	宗地面积、宗地形状	100/99.5	100/99.5	100/99
	容积率	102.9/103.96	102.9/102	102.9/100.12
	临街状况	100/100	100/101	100/100
	目前规划限制	100/101	100/100	100/100
修正后地价/(元/m2)		2244.056	2247.343	2257.278
市场比较法最终价格		2249.73

则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/m²)。