问答题
房地产开发商甲公司，为投放市场的美美小区在该市发行的报纸上做广告宣传，最吸引人的是下列内容：“该小区为商住两用的新型物业，5栋塔楼呈五角星式排列；另有会所一栋，为三层板式建筑，一层为超市，二层为会客场所，三层为娱乐场所；小区中心绿地面积为5000平方米，有水系与绿地间隔。”购房者受广告引诱，纷纷到售楼处了解详情。售楼处的楼房沙盘模型显示与广告相符，政府有关部门的审批证书悬挂于墙上。出于对小区的环境和配套设施的满意，不少购房者与该公司签订了购房合同，并按约定一次交纳了房款。但人住后发现，除了楼与楼之间的小块绿地外，开发商允诺的会所和中心绿地及水系均不存在。购房者皆呼上当受骗，有些人要求退房，有些人要求赔偿损失。请根据上述事实及相关法律规定，回答下列问题：
(1) 开发商以《合同法》及有关合同的学说为依据，说明广告是要约邀请，广告主不受其约束；购房者的合同中，没有关于会所及绿地面积的条款，所以购房者要求退房是违约行为，要求赔偿损失没有事实依据。你赞成这种观点吗?此案中开发商的广告是何种性质?请说明你的观点和理由。
(2) 购房者以开发商发布的广告及沙盘模型为证据，指出开发商所作的有关该小区的房产及配套设施的内容应该成为购房合同的当然组成部分。否则，就是对《民法通则》、《反不正当竞争法》确立的诚实信用规则的背叛。并要求按照《消费者权益保护法》给予双倍赔偿。你赞成这种观点吗?请说明理由。
(3) 当地工商行政管理部门依照《广告法》的有关规定，责令开发商修正虚假广告，并给予罚款处理。你认为这种处罚合法吗?为什么?
【正确答案】(1) 多数情况下，广告内容简短而概括，应归属于要约邀请。但是，如果广告的内容明确、具体，被广告接受者看做可以并且应该实现的许诺，该广告内容构成合同条款。只有如此，才符合要约与承诺的本意。此案中，开发商对绿地、会所的说明是具体而明确的，并且在小区沙盘模型中亦有准确的展示，购房者因此而选择在该小区买房。如果机械地套用“所有广告都是要约邀请”的论断，势必背离法律的真谛，不仅放纵狡诈商人，更使无辜的购房者蒙受不应有的损失。
(2) 房产交易是否适用《消费者权益保护法》从现行法律看，找不出否定的依据。只要证明购房者的身份和行为符合《消费者权益保护法》所说的个人生活消费，就应考虑优先适用。不能因为房产交易数额较大，作为拒绝适用的理由。特别是在期房交易中，由于看不到所购房屋及其周围环境和配套设施，购房者只有相信广告和沙盘。如同购买家具，可以根据展示的样品质量要求卖方送货上门的家具必须达到同等质量一样，要求开发商按照广告和沙盘提供房屋和各项配套设施。如有违背，都是对明示担保义务的违反，都是对消费者权益的侵害。是否双倍赔偿，取决于能否证明存在欺诈。
(3) 该广告是虚假广告，工商行政管理部门的处罚是正确的。责令改正广告内容，可以避免更多的人受骗；处以罚款，可以起到惩罚开发商，同时警诫其他类似违法行为的作用。但是，如果没有对消费者(此案中是购房的公民个人)损失的赔偿，行政处罚不足以制止虚假广告的盛行。
【答案解析】