问答题
某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，A市政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，该地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，该事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。
下面是该事务所此次估价工作日志的内容：
(1)5月21日，启动估价工作，派甲、乙(土地估价师)和两名估价助理(丙、丁)负责估价工作。其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
(2)5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。
(3)5月22日上午，因事务所所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。
(4)5月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和评估方法。
(5)5月23日下午，开始调查资料。
(6)5月25日上午，开始撰写报告。
(7)5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。
(8)5月30日上午，收到国土资源局付款。
关于评估技术路线和方法，日志中有以下记录：
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。
请阅读上述事件后回答以下问题：

问答题仅就工作日志内容，判断该事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题?

【正确答案】不合理。存在的问题有： (1)每项估价必须至少有两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。 (2)两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。 (3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。 (4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。 (5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。 (6)缺乏权属资料核实调查过程。 (7)由于两份估价报告分别由甲、乙估价师完成，所以报告签字不能由甲、乙共同签名。 (8)缺乏审核。

【答案解析】

问答题确定土地估价事项的内容一般包括哪些?

【正确答案】(1)确定估价对象。 (2)确定土地估价目的。 (3)土地估价期日。 (4)界定土地价格定义。 (5)土地估价中特别事项的说明。 (6)审核。

【答案解析】

问答题确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?

【正确答案】(1)住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70年、出让土地使用权价格。 (2)对教育用地的价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。

【答案解析】

问答题日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因是什么?

【正确答案】(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。 (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。

【答案解析】

问答题假如你是估价师，该如何设计估价技术路线?

【正确答案】(1)收回补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分后确定划拨用途价格。 (2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。

【答案解析】