问答题 某宗地面积15000平方米，是通过城镇土地出让而取得的。土地出让金为每亩30万元，拆迁费为每亩10万元，开发成本为每平方公里2亿元。土地开发周期为2年，第一年投入开发成本占总开发成本的40/%，其余的开发成本在第二年投入。开发商要求的投资报酬率为10/%，银行贷款利率为6/%。试评估土地的价值。
【正确答案】(1)计算土地取得成本
   土地取得成本=30+10=40(万元/亩)=600(元/平方米)
   (2)计算土地开发成本
   土地开发成本=2亿元/平方公里=200(元/平方米)
   (3)计算投资利息
   土地取得成本利息=600×[(1+6/%)2-1]=74.16(元/平方米)
   土地开发成本利息=200×40/%×[(1+6/%)1.5-1]+200×60/%×[(1+6/%)0.5-1]
   =7.30+3.54=10.84(元/平方米)
   (4)计算开发利润
   开发利润=(600+200)×10/%=80(元/平方米)
   (5)计算土地价值
   土地单价=600+200+10.84+74.86+80=965(元/平方米)
   土地总价=965×15000=14475000(元)
【答案解析】