问答题
N市M企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2012年6月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为9元/m
2。A宗地土地面积为28000m
2，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
(1)B宗地：占地42亩，于2008年6月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了280万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费560万元。据调查，从2008年6月1日到2012年6月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了15%和20%。
(2)C宗地：占地26000m
2，于2008年6月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2012年6月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达50万元。
(3)D宗地：占地3.6hm
2，于2012年6月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价410元/m
2。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别见下表。
| 宗地 |
交易情况 |
区域因素 |
个别因素 |
| B宗地 |
4% |
2% |
-3% |
| C宗地 |
-2% |
3% |
-2% |
| D宗地 |
3% |
-6% |
-4% |
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2012年6月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为2%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为15%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高90元/m
2，达到五通一平时地价比三通一平高70元/m
2。
根据以上条件，试回答以下问题：
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2012年6月1日的土地价格。
(2)测算宗地A于2012年6月1日的市场年租金。
(3)测算宗地A于2012年6月1日的承租土地使用权价格。
【正确答案】1．利用市场比较法测算宗地A的土地价格：
(1)计算宗地B的价格(成本逼近法)：
1亩=666.67m2
42亩=28000m2
土地取得费用(含税费)=(2800000÷28000)X(1+15%)=115(元/m2)
土地开发费用=(5600000÷28000)×(1+20%)=240(元/m2)
利息总额=土地取得费利息+土地开发费利息(按季利率2%复利计算)
=115×[(1+2%)4-1]+240×25%×[(1+2%)3.5-1]+240×25%×[(1+2%)2.5-1]+240×25%×[(1+2%)1.5-1]+240×25%×[(1+2%)0.5-1]
≈9.48+4.31+3.05+1.81+0.6
=19.25(元/m2)
土地开发利润=(土地取得费用+土地开发费用)×土地开发投资回报率
=(115+240)×15%
=53.25(元/m2)
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+土地开发利润)×土地增值收益率
=(115+240+19.25+53.25)×20%
=85.5(元/m2)
宗地B的50年期地价=(土地取得费及税费+土地开发费+利息+开发利润+土地增值收益)×年期修正系数
=(115+240+19.25+53.25+85.5)×[1-1/(1+6%)50]
=485.15(元/m2)
(2)计算宗地C的价格(收益还原法)：
[*]
(3)计算宗地D的价格(基准地价修正系数法)：
=410×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]≈429.50(元/m2)
(4)利用交易情况、区域因素、个别因素修正各实例价格：
1)宗地B在“七通一平”下的修正价格：
[*]
[*]
宗地B在“五通一平”下的修正价格=471.49-90=381.49(元/m2)
2)宗地C在“三通一平”下的修正价格：
[*]
[*]
宗地C在“五通一平”下的修正价格=306.42+70=376.42(元/m2)
3)宗地D在“七通一平”下的修正价格：
[*]
[*]
宗地D在“五通一平”下的修正价格=462.09-90=372.09(元/m2)
(5)计算宗地A在2012年6月1日的土地价格
宗地A的单位价格=(381.49+376.42+372.09)÷3≈376.67(元/m2)
宗地A的总价=376.67×28000=10546760(元)≈1054.68(万元)
2．计算宗地A在2012年6月1日的市场租金
[*]
3．计算宗地A在2012年6月1日的承租土地使用权价格
根据《城镇土地估价规程》中的规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率取高1个百分点左右，故此处承租土地使用权还原率取(1%+6%)=7%。
租金盈余23.90-9=14.90(元/m2)
[*]
≈157.85(元/m2)
宗地A在2012年6月1日的承租土地使用权总价格=157.85×28000=4419800(元)=441.98(万元)
【答案解析】[解析] 1．成本逼近法：
地价=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+土地开发利润+土地增值收益)×年期修正系数
2．市场比较法：
[*]
3．收益还原法：
(1)求取C宗地50年期土地使用权价格：
[*]
(2)求取A宗地市场租金：
[*]
(3)求取A宗地承租土地使用权价格：
[*]