问答题 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m²的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元/m²，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m²。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?
解：(1)项目总开发价值
①项目建筑面积：4000m²×5.5=22000m²
②标准层每层建筑面积：[22000-4000×(1-60%)×4]m²/10=1560m²
③项目总销售收入：22000m²×12000元/m²=26400万元
④销售税费：26400万元×3.0%=792万元
⑤项目总开发价值：(26400-792)万元=25608万元
(2)项目总开发成本
①土地费用：5000万元
②建造费用：22000m²×3500元/m²=7700万元
③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用)：
7700万元×8%=616万元
④其他工程费：460万元
⑤管理费用：(5000+7700+616+460)万元×3.0%=413.28万元
⑥财务费用
a．土地费用利息：
7700万元×[(1+10%/4)^3×4-1]=2655.64万元
b．建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+413.28)×[(1+10%/4)^(2/2)×4-1]万元=953.97万元
c．融资费用：(2655.64+953.97)万元×10%=360.96万元
d．财务费用总计：(2655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元
⑦市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%+6.5%)万元
=2640万元
⑧项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元
(3)开发利润：(25608-20799.85)万元=4808.15万元
(4)成本利润率：4808.15/20799.85×100%=23.12%