问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因
土地估价技术报告(Ⅱ)
第一部分 总 述
一、估价项目名称
××公司土地使用权抵押价格评估(××市)
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
该项评估是对××公司的土地使用权进行评估，目的是为其以土地使用权抵押贷款提供价格依据。
五、估价依据(略)
六、估价基准日
2004年3月15日
七、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：待估宗地实际土地用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估宗地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)、红线内“六通一平”(即通路、通电、供水、排水、通信、供热及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地价格。
八、估价结果
××公司委托评估的一宗商业用地，土地面积(地上一层分摊土地面积)821.9m²，在2004年3月15日，土地使用年限设定为37.25年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格如下所示。
单位地价：6737.67元/米²。
总地价：553.77万元。
注：货币种类为人民币
九、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1．待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内场地平整、土地使用年限设定为商业用地出让后剩余使用年限，即37.25年。
2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。
3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
4．在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划设计。
6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。
(二)需要说明的其他事项
1．本次评估所依据的宗地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。
估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；估价对象土地面积以“××公司地上一层抵押勘测定界图”所载面积821.9m²为准。
2．关于土地使用年期的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限，即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限，为37.25年。
3．估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。
4．技术报告由××评估公司负责解释。
5．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。
6．本评估报告复印件及报告缺页均无效。
7．本评估报告由2个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。
十、土地估价师签字(略)
十一、土地估价机构
2003年8月7日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况。待估宗地位于××市××路，其四至状况如下。东——××公司；南——××路；西——××胡同；北——××超市。待估宗地为××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m²。本次评估为其中部分用地，即宗地内开发的商业大厦(地下1层，地上6层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m²。
2．土地权利状况。待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为××公司于2000年12月以出让方式取得。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至评估基准日，剩余土地使用年限37.25年。
3．土地利用状况。
待估宗地原为××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下1层，地上6层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层各层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m²，宗地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积2900m²，地上一层建筑面积为3000m²，地上2～6层各层建筑面积均为2908m²。
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：
1．需求与供给原则(略)；
2．变动原则(略)；
3．协调原则(略)；
4．综合分析原则(略)；
5．多种方法相结合的原则(略)。
二、估价方法与估价过程
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。另外，由于本次评估为商办综合楼地上一层分摊土地面积，在应用市场比较法时，应考虑其整体性，评估单价以宗地整体测算后应进行地价楼层分配系数修正，然后将两种方法测算结果进行综合分析调整，得到待估宗地的地价。
1．市场比较法。
市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。
(1)比较实例选择。
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易实例作为比较实例，基本情况(略)。
(2)因素选择。
根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见表1。
(3)待估宗地与比较实例各因素条件详见表1。

表1{{B}} 待估宗地与比较实例各因素条件表 {{/B}} 待估宗地及比较实例比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易期日 2003.9.15 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格/(元/米2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 37.25 40 38 39 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区 域 因 素 距商服中心距离/m 450 200 286 1450 交 通 条 件 道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型主干道 混合型主干道 距公交车站 距离/m 50 90 50 10 对外交通便 利度 距火车站 1050m，距汽车站 1040m 距火车站 1170m，距汽车站 1170m 距火车站 1300m，距汽车站 1300m 距火车站 280m，距汽车站 160m 环境优劣度 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪 声污染 无明显大气、水、噪 声污染 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 个 别 因 素 宗地面积/m2 宗地形状 5600 较规则 2653 不规则 2477 不规则 821.9 极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制

(4)编制比较因素条件指数表。
分别将待估宗地和3个比较实例的各比较因素进行对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。
1)交易期日修正。
根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表2。

{{B}}表2 商业用地地价指数表{{/B}}
时间	1999.1.31	2000.1.20	2002.9.30	2003.2.11	2003.9.15
地价指数	100	102.4	107.6	107.5	108.5

2)使用年期修正系数。
土地使用年期修正系数公式为：
k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)ⁿ]
式中 k——使用年期修正系数；
r——土地还原率，取6%；
m——比较实例宗地土地使用年期；
n——待估宗地土地使用年期。
经计算，待估宗地与3个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、101.75。
3)确定容积率修正系数。
根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3%。
其他条件指数确定(略)。
根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见表3。

表3 比较因素条件指数表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/米2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 交易使用年限 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域交通 交通条件 距商服中心距离 100 100 101 98 道路类型 100 100 100 98 距公交车站距离 100 100 100 100.5 对外交通便利度 100 100 100 101 基础设施状况 100 100 100 100 个 别 因 素 环境优劣度 100 100 100 100 宗地面积、宗地形状 100 99.5 99.5 99 容积率 102.9 103.66 102 100.12 临街状况 100 100 101 100 目前是规划限制 100 100 100 100

(5)因素修正。
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表(见表4)。

侍估宗地及比较实例比较因素内容			待估宗地地价修正
			实例1	实例2	实例3
土地价格/(元/米2)			2110	2208	2064
土地用途			100/100	100/100	100/100
交易期日			108.5/102.4	108.5/107.6	108.5/107.5
交易情况			100/100	100/100	100/100
土地使用年限			101.91/100	100.55/100	101.75/100
价格类型			100/100	100/100	100/100
区 域 因 素	高服繁华度		100/100	100/100	100/98
	交 通	道路类型	100/100	100/100	100/98
		距公交车站距离	100/100	100/100	100/100.5
		对外交通便利度	100/100	100/100	100/101
	基础设施状况		100/100	100/100	100/100
	环境优劣度		100/100	100/100	100/100
个 别 因 素	宗地面积、宗地形状		100/99.5	100/99.5	100/99
	容积率		102.9/103.96	102.9/102	102.9/100.12
	临街状况		100/100	100/101	100/100
	目前规划限制		100/101	100/100	100/100
修正后地价/(元/米2)			2244.056	2247.343	2257.278
市场比较法最终价格/(元/米2)			2249.73

(6)楼层修正。
统计××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层至地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数，见表5。

{{B}}表5 宗地地价楼层修正系数表{{/B}}
楼层层数	地下一层	地上一层	二层	三层	四层	五层	六层
修正系数	2.425	44.45	26.3	12.52	7.23	4.775	2.3

则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/米²)。
2．收益还原法。
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原率统一还原为评估时日总收益的一种方法。
此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益情况。
房屋土地年租金=房地总收益
维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本
房地总收益-房地总成本=房地纯收益
房屋现值×房屋还原率=房屋纯收益
房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益
土地纯收益/土地还原率=土地价值
有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正
具体测算如下。
(1)确定房地年总收益。
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产，用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每月每平方米40元，一层总建筑面积为3000m²，房屋出租率为92%，有效出租面积为85%，则
房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=1126080(元)=112.608(万元)
(2)房地出租年总费用。
1)管理费：按年租金的5%计，则
管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元)
2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/米²，则总重置价为1150×3000=3450000(元)=345.000(万元)，则
维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元)
3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算。
年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/房屋的耐用年限=1150×3000×100%/60=57500(元)5.750(万元)
4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。
①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%=13.513(万元)。
②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%=5.630(万元)。
税金合计为=19.143万元。
5)空房损失。
取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。
房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423(万元)
(3)房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=112.608-49.423=63.185(万元)
(4)房屋年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限=345.00-5.75×1.75=334.9375(万元)
房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795(万元)
(5)土地年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元)
(6)计算待估宗地总地价。
待估宗地价格=(土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润)×[1-1/(1+土地还原率)^{待估宗地剩余使用年限}]+出让金×[1-1/(1+土地还原率)^{待估宗地剩余使用年限}]/[1-1/(1+土地还原率)^{法定最高使用年限}]
(7)计算宗地单位面积地价。
单位面积地价=总地价/总用地面积=6661.82(元/米²)
三、地价确定
××公司委托评估的一宗商业用地(地上一层分摊部分)，在2004年3月15日土地使用年限设定为37.25年，容积率设定为现状容积率，宗地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)，红线内场地平整条件下的地上一层分摊土地部分的土地使用权价格如下。
单位地价：6737.67元/米²。
总地价：553.77万元。
注：货币种类为人民币。

附件一：××公司地上一层抵押勘测定界图复印件。
附件二：企业营业执照复印件。
附件三：土地评估机构注册证书复印件。
附件四：待估宗地照片。