问答题
某商务写字楼建筑面积11000m
2
，可租售面积8000m
2
，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m
2
。当地正常月租金为90元/(月·m
2
)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m
2
，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)
2．总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)
4．写字楼用地净收益=3000×8000×
=1641476(元)
5．建筑物净收益=8964000-1641476=7322524(元)
6．建筑物价值=
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)
2．总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)
4．写字楼用地净收益=3000×8000×
=1641476(元)
5．建筑物净收益=8964000-1641476=7322524(元)
6．建筑物价值=
【正确答案】
【答案解析】1．有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%×12=7776000(元)
2．总费用计算错，应为：8000×90×90%×12×20%=1555200(元)
3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：
8000×3000×[1-(1+6%) -36 ]/[1-(1+6%) -40 ]×6%/[1-(1+6%) -36 ]=1595077(元)
4．估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：
(7776000-1555200-1595077)/10%×[1-(1+10%) -36 ]=44760846(元)
2．总费用计算错，应为：8000×90×90%×12×20%=1555200(元)
3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：
8000×3000×[1-(1+6%) -36 ]/[1-(1+6%) -40 ]×6%/[1-(1+6%) -36 ]=1595077(元)
4．估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：
(7776000-1555200-1595077)/10%×[1-(1+10%) -36 ]=44760846(元)