问答题 一、注意事项1．申论考试是对考生阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。2．作答参考时限：阅读材料40分钟，作答110分钟。3．仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“申论要求”依次作答。二、资料l.近几年来以火爆程度闻名全国的杭州楼市明显降温。来自杭州统计局的数据显示，杭州房价虽然还在上涨，但涨幅已在不断回落。据新华网2006年1月28日报道，杭州市统计局副局长杜国忠介绍，2005年，杭州市区房屋销售价格平均比上年上涨9．7％，第三、四季度，房价涨幅分别回落至7．1 9／6和5．2％。在全国公布的70个大中城市房价资料显示，四季度杭州房屋销售价格比70个大中城市平均涨幅(6．5％)低1．3个百分点，列第31位。在宏观调控政策措施作用下，杭州房地产开发投资增速趋于回落。2005年房地产开发投资407．96亿元，比上年增长24．2 9／6，同比回落2．7个百分点。与此同时，经济适用房建设继续加快，2005年新开工经济适用房111．8万平方米，比上年增长16 9，6。该项统计还显示，杭州的私人住宅销售势头不减。个人住宅销售面积、销售额分别增长20．5 %和33．9％，占商品房销售的85．2 9，6和80．7％。到2005年末，城镇居民人均居住面积达20．7平方米，比上年末增加2．9平方米；农村居民人均居住面积达66平方米，增加7．1平方米。2．据《北京青年报>>2006年01月27日报道，国家发展改革委、国家统计局调查显示，2005年7月，全国70个大中城市(自7月起，房地产价格统计范围由原35个大中城市扩展为70个城市)房屋销售价格比去年同月上涨了6．4 9，6，上涨幅度继续放缓，部分城市涨幅明显回落。其中，7月份房屋销售价格同比涨幅超过10％的有7个城市，涨幅分别是：太原11．1 %，青岛11．4％，呼和浩特12．3％，包头10％，赣州13．4 %，宜昌11．5％，温州10．5％。从地方的情况看，今年1～7月份，天津市房屋价格销售指数为106．2，与上年同期相比，价格水平上涨6．2％，比上半年指数(106．3)回落O．1个百分点，低于全国平均价格增幅(8．9)2．3个百分点。其中，住宅平均销售价格上涨7．O %，低于上海、重庆的价格增幅，与北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均价为3845元／平方米，比去年底3666元／平方米有所上升。每平方米交易额在5000元以下的中小户型房屋备受青睐，二手房交易非常活跃。3．过去几年，各地建筑材料价格都出现了上涨的情况，装饰装修用材料的价格上涨均超过了10％。 根据房地产的一般预算经验，一个项目的开发成本，基础建筑材料就占整个建筑成本的70％左右。比如，某楼盘建筑成本为2500元／平方米，那么建筑材料成本就几乎接近2000元／平方米。而建材价格上涨了20 %，除开建筑行业大批量采购的价格优惠大约5 %，建筑成本就可能增加12％，这个幅度如果反馈到房价中，变化是很大的。建材纷纷涨价，直接导致住房的建设和装修成本提高。住房价格主要由地价、土建成本等决定。土建成本又包括建材费、人工费和管理费，而建材主要包括水泥、钢材和砖头。建材费在土建成本中占50％。目前，普通多层住宅的土建成本800元／平方米左右，小高层、高层则在1000元／平方米以上。建材涨价后，普通多层住宅的造价要增加50元／平方米。建材涨价、严重影响了各地房产开发速度，其中对于中小发展商来说，受伤最深。目前很多中小楼盘的开发商和建筑商之间的合约都是要求建筑商以一定价钱包工包料的，建材上涨幅度如此之高，如果按照原来的开发速度，建筑商的利润无疑将被大大削弱。建材价格上涨引起建筑成本上升，势必导致房价呈上升趋势。4．2005年以来，中央出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，央行2005年3月16日宣布上调商业银行对个人住房贷款优惠利率并要求上调个人房贷首付款比例的调控措施。2005年5月11日，中央七部门联手出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《意见》)。这份被称为“政策组合拳”的《意见》，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委。这也是中央各部门第一次对房地产进行联手调控。央行宣布上调商业银行对个人住房贷款优惠利率并要求上调个人房贷首付款比例的调控措施后，有不少人表现出对政策出台的愤怒与不满。社会学者易宪容在分析这种情况时指出，其中有既得利益集团在借民众的误解来要挟政府的因素。人民网发表《地产寡头走向霍多尔科夫斯基?》一文，其中讲到，在房地产调控中，社会被整体挟持。该文说，与其说房地产已经成为中国社会的支柱产业，不如说已经成为中国社会的“挟持者”，因为住房人人需要，不可缺少。地方政府的GDP贡献，在普通百姓无法面对的房价面前，却过多地倚仗于房地产，一些中低收入者20年乃至30年人生的大部分收入，被住房按揭还款套住；银行在房地产开发、建设、乃至按揭回收这个漫长的时间内，承担了严重风险。与之相对应的是，房地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内使其利益得到保证，而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。眼见着房价摇摇欲坠，这些出手阔绰的老板们突然变得体恤民情起来，异1：1同声地指责政府调控房价最终只会伤害中低收入阶层，不仅“让穷人买不起房子”，还会让工薪阶层现有的房子大幅贬值，家庭资产急剧缩水。正是在这样的背景下，工薪阶层被房地产大鳄绑上了房价博弈的战车。该文指出，所有的论调都可以归到同一个目标，那就是阻止更多的后续调控政策出台，拼命保住自己辛苦吹大的房地产泡沫。5．据《北京晚报》2006年1月28日报道，北京市国土局新闻发言人张维副局长介绍说，2005年该市土地计划进行了结构调整，调整后的基础设施、公益建筑以及经济适用房用地大幅增加，而商品房土地供应由计划的1750公顷下降到900余公顷。针对部分开发商“供地紧张必然引起房价上涨”的论调，张维表示，商品房土地供应计划虽然减少了，但能够形成有效供应的住宅用地仍然在2000公顷左右，与上一年持平。他进一步解释说：“2004年8·31大限前，大约有1300公顷土地提前投放到市场，这些土地会在2005年形成供应，考虑到市场的接受能力，对去年商品房供地计划作出了适当调整，调整后，商品房供地虽然减少了近一半，但是市场总的供应量并没有减少。”张维指出，减少商品房土地供应量也是为更好地促进目前存量土地的利用，“新的商品房供地减少，开发商才会将目标转向存量土地上，从而有效促进存量土地的利用”。据介绍，目前北京市存量土地规模大约在4000公顷左右，完全可以满足一到两年的建设使用。针对住宅土地供应，张维说：“2005年共有111个项目共5400公顷的土地由开发商进行一级开发，随着这部分土地开发的陆续完成，2006、2007两年土地供应应该说很充足。因此，购房人不必担心住宅土地供应不足而引起房价上涨。”6.北京市2006年将重点发展普通商品住房，制定并落实中低价位、中小套型普通商品住房供应政策，主要满足大量中低收入家庭住房需要。2006年北京市计划竣工经济适用住房200万平方米，该市建委负责人介绍说，2006年市建委还将继续完善经济适用住房政策，主要体现政府对部分中低收人家庭、特别是拆迁居民等特殊群体的保障性供应，严格限制经济适用房供应对象、面积标准和再上市交易；同时进一步扩大廉租住房比例．力口快建立住宅发展与保障体系，重点发展普通商品住房，制定并落实中低价位、中小套型普通商品住房供应政策，以满足中低收入家庭的住房需要。7.据福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表显示，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50Z，最低的约为20％，最高的超过90Z。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均销售价格为每平方米3587元，同比增长11．64Z，其中商品住宅销售价格每平方米为3228元。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在每平方米2019元至2305元之间。为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，以福州市一个较有代表性的中档楼盘(福州某花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60．2％。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”福州某花园(2005年8月上旬，楼盘销售员告知销售均价每平方米3900元左右)(1)、地价：每平方米683元；(2)、土建和安装成本：每平方米875元；(3)、配套建设费用：每平方米486元；(4)、开发商的运营成本：每平方米390元左右。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的lO％)。综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390=2434元。开发商利润约为：销售均价3900元一总成本2434元=1466元。开发商的利润率为60％左右。8.继福州之后，浙江省要求三级国土部门公布房价成本清单；北京市国土局目前尚未接到上级部门有关文件；北京市房地产业界多反对公开成本。浙江省2005年11月1日开始对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查。其中房价成本清单作为一项政务信息新内容，届时将向社会公开。但北京市国土局办公室副主任靳京2005年10月12日在接受采访时表示，目前北京市国土局还没有把公开房价成本清单提到议事日程上来。靳京称，房价成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成，虽然简单，但目前北京有四千多家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，就工作量来说是非常大的，并且需要足够的网络资源支持。另外，他认为将来一旦有红头文件下发时，如何做通开发商的思想工作，将会是政府工作中最大的难题，尽管如此，他表示，如果有文件下发，不管难度有多大，一定要执行。据了解，福州物价局之前也测算出福州每个楼盘的成本，但这一数据并没有公布，只是公布了该市商品房的社会平均成本。该局局长此前也明确表示，除非有关法律政策明确要求，物价局还没有 打算将每个楼盘的成本公布出来，尽管这对于消费者购房的指导作用可能更大。同日，国土资源部办公厅相关负责人在接受记者采访时表示，目前国土资源部还没有真正把全国公开房价成本清单事宜提到日常工作当中。这位负责人这样分析，女口果真要在全国范围内实施房价成本清单公开，难度非常大，如何落到实处，有待进一步研究。9．据记者调查，目前社会各界对公开房价成本一事基本持反对态度。北京富力城房地产开发有限公司副总经理王志刚表示，政府相关部门公布房价成本清单，一有难度，二意义不大。北京浙金都房地产开发有限公司总经理陈豪则明确认为，开发企业的成本不应该对外公开。陈豪认为，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言。对比一些工业生产企业，他们的产品成本、库存等数据都是商业秘密，这对于房地产企业不公平。中原地产华北区域总经理李文杰的观点比较直接，他认为公布开发商的房价成本清单起不到任何作用，也没有必要。“政府的本意可能是通过成本估计，约束开发商的开发利润，控制房价，但这种做法肯定无效。控制房价还是应该调节供求关系，通过市场机制与政府调控相结合的办法，使房价保持在合理水平，进而使开发商利润保持在合理水平。”李文杰这样表示。李文杰认为，过去一直说房地产业是暴利行业，其实暴利点主要在于协议出让时的土地价格，现在土地招拍挂，房地产行业的利润已经比较透明。并且，如果只是政府主管部门公布商品房的社会平均成本或者在北京按照地段不同，公布各地段的商品房平均成本意义不大。而“如果政府要求开发商公布各自企业的开发成本是没有依据的。并且，如果要公开，鉴于社会公平的原则，不应该只是房地产业公开，社会各个行业都应该公开，这显然也不太现实。”采访中，有律师向记者表示，房地产行业非常不透明，在房地产交易中，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。根据价格法的规定，房地产开发商可以自主确定房地产价格，但是如果信息不透明，它的价格就会失真，开发商会推动一些虚假需求，形成不真实的价格信号，整个房价的形成机制就会出现问题。这位律师表示，如果仿照福州、浙江的做法，国家将房价成本清单的发布作为一项政策规定确定下来，要求开发商必须定期提供成本信息给相关部门，相关部门必须定期公布，虽然不一定可以从实质方面影响房价，但至少可以强化此前宏观调控取得的成果。10．新华社2005年3月17日报道，最近江苏一家在全国也算得上重量级房地产公司的老板向媒体反映：某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是政府“操盘”的结果，政府调控市场的“有形之手”充当了推动房价过快增长的角色。据这位老板说，现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，可以说卖地越多，政府“手头”越活；价格越高，收益越多。有个城市为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司来当“托儿”，与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高了，砸在自己手里吃不消。“你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再还给政府”，政府的一位官员这样“开导”他。吃了政府官员的“定心丸”，这位老板竞起价来底气十足，果然使地价迅速飚升，再创这个城市土地出让价的新高。而类似这样由政府“操盘”推动地价上涨的事例在不少城市都存在着。政府人为操控土地通过价格传导机制及其市场表现，对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为不少购房者的共识，一些手中有余钱而无投资渠道的人就把购置第二套、第三套乃至更多套房子作为一种投资，从而表面上看起来，购房需求十分旺盛。正因为如此，每当有人警告某个城市存在房地产泡沫时，当地政府都要进行严厉的反驳。与中央政府不一样，地方政府并不会自觉考虑到宏观经济过热问题，地方政府希望的是房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提升政绩，所以与中央抑制房地产投资政策取向相反，他们有支持房地产投资的冲动。在这个利益驱动下，我们看到，许多地方政府以重新规划市区、建开发区、大学城等名义圈地，不顾一切搞房地产开发。与此同时，地方政府希望房子价格越来越贵，这样才能吸引更多 的开发商，才能卖出更贵的土地价格。11．资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分是集中在房地产领域。在中国福布斯2002年度公布的100名富豪中，有40多人涉足地产业。此后尽管不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达35名。而在2004年《中国大陆百富榜》中，主营行业与房地产有关的“富人”又恢复到总人数的40％。12．在国家发出多道宏观调控“金牌令”，地产市场“温度”渐渐走低的情况下，温州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在温州当地一家媒体的组织下，50多位温州人组成的“上海杭州投资置业团’’在上海、杭州两地考察，3天成交房子8套。此前一月，另一路温州“炒房团”在南京已取得不俗“业绩”——8名温州人斥资数千万元拿下南京河西等地200套房子。此次，温州“炒房团”之所以逆势而行，就是窥见了利益链的存在一一不少城市否认自己辖区内的房地产市场存有泡沫，急于表示调控已到位；尽管有明文规定，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，但媒体“炒房团”仍马不停蹄，从东到西，直炒到“天涯海角”；为了业绩考虑，一些银行想方设法打“擦边球”，置央行关于对房地产价格上涨过快城市和地区个人住房贷款最低首付款比例提高到30％的规定于不顾，支持低首付贷款；为了拉升房价，房地产商实施房价“双轨制”，给房产中介、“炒房团”低价，给普通消费者以高价……这些，不符合政府对房地产市场的调控精神，也违背了广大消费者的意愿。13．对于国内房价的未来走势，最根本的问题就得看政府(包括中央政府与地方政府)对市场的理解了。因为，目前国内一轮房地产需求扩张或膨胀，有其几十年积聚的住房需求的释放，也有政府信贷政策误导，而后一种情况越来越成了主流。在目前的情况下，由于银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过人家发展几百年的市场。发达的市场经济国家房地产市场发展几百年，个人住房持有率，欧洲的法国与德国仅30％～40％，美国仅68 9／6，但北京则为85％，上海为81％。对于刚刚从学校毕业的年轻白领来说，存钱的速度往往赶不上首付上涨的速度。-T作一年，夫妻两人存了3、5万元，但首付一年可能要涨8、9万。对于相当一些白领阶层成员来说，即使努力买了房子，经济负担的沉重也是可以想见的。有专家指出，随着中国个人消费信贷(特别是住房信贷)规模的急剧扩大，一些大城市的居民已经悄然成为高负债一族。其中，上海和北京的家庭债务最高，分别达155％和122％，已经超过2003年美国的平均家庭债务比例115％。结果，就是生活质量的明显下降。而对于城市中的下层来说，影响则在于，对于不得不买房的人来说(包括拆迁户)，经济压力要更为沉重；对于一时买不起房子的人来说，房子离他们将越来越远而不是越来越近；而对于租房者来说，也不会没有影响，因为房租是与房价相联系的。14．建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾指出，房地产市场的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。房地产业的宏观调控并不是要“打压房价”，政府不希望房价出现大起大落。现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全带来威胁。《人民日报~2005年6月7日刊登了对谢家瑾的专访。谢家瑾指出，从需求情况看，房价雪崩式下降在全国范围不大可能出现，但非正常上涨的势头会得到遏制。这次出台的政策的确增加了投机的成本，但不会影响普通居民购买自住的普通商品房。炒房的泡沫挤走后，市场会趋于平稳，改善型住房需求也会更理性。而投机性购房需求的下降，是这次调控的主要目标。15．根据北京中原和华高莱斯国际地产顾问提供的数据，2005年上半年北京除南城外，各区域内都有均价万元以上的高端项目在售，主要分布在东部、东北部和西北部地区。曾经以9000元／平方米开盘的观湖国际，二期开盘价就定为1．2万元／平方米；2004年6月一期6300元／平方米开盘的晶城秀府，封盘3个月后，追加了游泳池，重新设计了园林景观之后，近期再次开盘时，均价已经到7800元／平方米；原本心理预期开盘价在每平方米1万元左右的东部某一高档楼盘近日定下的开盘价已经是2万元，难怪一位不愿意透露姓名的业内人士称，2005年无论是开盘的还是没有开盘的楼盘，每平方米上涨2000元都是正常的。16．房地产业的持续高温令开征房地产税的讨论成为关注焦点。2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛’’时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题，严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。17．2005年6月1日之后，随着各地政府关于房地产市场政策的出台，“房地产新政”的走向，成为政府、房地产企业及民众十分关注的问题。我国社会学者易宪容认为，政府要调控房地产市场，只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求，通过市场需求来影响房地产市场价格。所以，无论是“稳定房价”还是“调控房价”，都是对宏观调控的一种误读。更何况这次房地产新政基本上都是一些微观手段，如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，不能算是对房地产市场的宏观调控。因此，政府对房地产市场的宏观调控，主要是调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的。三、申论要求1．注意：所有题目都要作答在答题纸上的指定位置，作答在其他位置上的一律无效。请根据材料7、8、9，概括社会各界对于“公开房价成本”现象的态度，并说明每种态度的人群和他们的缘由。(20分)要求：(1)概括全面、层次分明、条理清晰、表达简洁；(2)字数不超过300字。2．我国政府此轮对房地产业进行宏观调控已经有两年之久，下面是社会各界对此问题的一些理解，请结合给定材料指出哪些理解是不正确的，并说明理由。(25分)要求：(1)只说明你认为不正确的观点的理由；(2)如果在正确的观点下面作答，此题将倒扣分；(3)说明理由的文字总数不超过150字。 A．目前我国部分地区房价过高，中低价位商品房的比重太低是一个重要原因，政府、开放商和“炒房者”也都有很大责任B．我国政府对房地产业进行宏观调控，是因为某些地区房价过高，房地产业泡沫已经产生，调控的目的就是要让过高的房价降下来C．从官方公布的2005年各地的房价走势看，我国此次对房地产业进行宏观调控初步取得了成效D．调控房地产业是经济问题、社会问题更是政治问题，所以调控措施主要应该使用行政的手段，并辅之于经济的、法律的方法，从目前看这种策略是奏效的E．增加消费者在房地产保有和交易环节的税费，将是我国政府未来规范房地产业的一个重要方向3．(1)结合给定材料，分析我国目前部分地区房价过高的主要原因。(20分)要求：条理清楚、分析充分；字数不超过300字。(2)假如你是政府价格主管部门的工作人员，请以“我对政府稳定房价问题的思考”为题，写一篇1000—1200字的文章。(35分)要求：观点明确、联系实际、有针对性；字数在1000—1200字之间。