综合题
甲公司委托某评估机构拟对其拥有的建筑面积4650平方米的工业厂房，以及拥有的2500平方米的工业用地进行评估。该幅土地于2009年4月1日取得，取得成本为150万元。评估基准日为2019年4月1日。经查询2016年1月1日同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限。资料显示，从2016年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。土地容积率修正系数如下表所示，其他因素的修正系数为1.0500。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2010年3月底建成并投入使用，经济适用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分)，分值分别为90，60，85，修正系数分别为70%、20%、10%。按照重编预算法计算得出土建工程造价为400万元，安装工程造价为60万元。前期费用率为2%，期间费率为6%。假设利润率为4%，银行利率为4.5%，折现率为10%。
| 容积率修正系数表 |
| 容积率 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
2.0 |
2.1 |
2.2 |
| 修正系数 |
0.7502 |
0.9905 |
1.0042 |
1.0403 |
1.0800 |
1.1213 |
1.0729 |
要求：
【正确答案】基准地价系数修正法的前提条件。 ①当地政府已公布基准地价。 ②可以取得基准地价修正体系。 ③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距评估对象评估基准日应在3年以内。
【答案解析】
【正确答案】①被估土地期日修正系数=(1+0.5%)13=1.0670 ②被估土地使用年限修正系数==0.9863 ③被估土地容积率=4650/2500=1.86 设容积率为1.86的土地对应的修正系数为x，则： (1.9-1.86)/(1.9-1.8)=(1.0403-x)/(1.0403-1.0042) 解得x=1.02586 则被评估土地的容积率修正系数=x/1.0800=0.9499 ④其他因素修正系数=1.0500 ⑤宗地单价=基准地价×期日修正系数×使用年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数=1500×1.0670×0.9863×0.9499×1.0500=1574.46(元/平方米) 宗地总价=2500×1574.46=393.62(万元)
【答案解析】
【正确答案】建安造价=400+60=460(万元) 前期费用=460×2%=9.20(万元) 期间费用=(460+9.2)×6%=28.15(万元) 利息=9.2×[(1+4.5%)-1]+(460+28.15)×[(1+4.5%)0.5-1]=11.28(万元) 利润=(460+9.2+28.152)×4%=19.89(万元) 厂房重置成本=460+9.2+28.15+11.28+19.89=5282.52(万元)
【答案解析】
【正确答案】年限法成新率=1-9/50=82% 打分法成新率=90×70%+60×20%+85×10%=83.5% 综合成新率=82%×0.4+83.5%×0.6=82.9%
【答案解析】
问答题
计算不动产总体评估值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)
【正确答案】不动产评估值=厂房价值+工业用地价值 =厂房重置成本×综合成新率+工业用地价值 =528.52×82.9%+393.62 =831.76(万元)
【答案解析】