问答题
房产测绘案例分析例题
1)工程概况
(1)任务来源
为了满足产权登记的需要，××测绘技术公司受××公司委托，对××住宅小区进行房产测绘。该小区共有建筑56栋，规划建筑面积22.5万m2，有独栋、多层住宅、小高层和综合服务楼等多种建筑形式。
(2)测区范围
该项目测区位于××区，东起机场路，西至将军路，北临秦淮路，南达天源路。
(3)测绘工作量
测绘工作量主要包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产面积测算、房产图绘制、房产分户测量及成果资料检查与验收等。
2)已有资料
(1)测区附近的控制成果；
(2)本建筑项目的房屋用地文件；
(3)各建筑的规划审批、验收文件；
(4)各建筑物的设计文件；
(5)该项目房屋预售文件；
(6)其他相关文件资料。
3)引用技术文件
(1)《房产测量规范》(GB/T 17986.1—2000)；
(2)《房产图图式》(GB/T 17986.2—2000)；
(3)《测绘成果质量检查与验收》(GB/T 24356—2009)；
(4)《城市测量规范》(CJJ/T 8—2011)；
(5)《××市房产测绘规则》；
(6)本宗房屋相关的、有效的规划、城建、房地产主管部门批文或约定。
4)测量技术方案
(1)精度指标
本项目采用二级房产面积测算精度，具体指标如表所示。
1)工程概况
(1)任务来源
为了满足产权登记的需要，××测绘技术公司受××公司委托，对××住宅小区进行房产测绘。该小区共有建筑56栋，规划建筑面积22.5万m2，有独栋、多层住宅、小高层和综合服务楼等多种建筑形式。
(2)测区范围
该项目测区位于××区，东起机场路，西至将军路，北临秦淮路，南达天源路。
(3)测绘工作量
测绘工作量主要包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产面积测算、房产图绘制、房产分户测量及成果资料检查与验收等。
2)已有资料
(1)测区附近的控制成果；
(2)本建筑项目的房屋用地文件；
(3)各建筑的规划审批、验收文件；
(4)各建筑物的设计文件；
(5)该项目房屋预售文件；
(6)其他相关文件资料。
3)引用技术文件
(1)《房产测量规范》(GB/T 17986.1—2000)；
(2)《房产图图式》(GB/T 17986.2—2000)；
(3)《测绘成果质量检查与验收》(GB/T 24356—2009)；
(4)《城市测量规范》(CJJ/T 8—2011)；
(5)《××市房产测绘规则》；
(6)本宗房屋相关的、有效的规划、城建、房地产主管部门批文或约定。
4)测量技术方案
(1)精度指标
本项目采用二级房产面积测算精度，具体指标如表所示。
问答题
现行房产测量规范对房产测绘的精度有哪些要求?
【正确答案】①房产测量精度指标与限差。
规范规定以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差为限差。
②平面控制测量精度要求。
房产平面控制测量的精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不大于±2.5cm。
③房产界址点的精度要求见表。
④房产图绘制精度要求。
a．对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。
b．模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。
c．利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。
d．采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。
⑤房角点的精度要求。
需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。
⑥房产面积的精度要求。
房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过计算的结果。
[*]
规范规定以中误差作为评定精度的标准，以2倍中误差为限差。
②平面控制测量精度要求。
房产平面控制测量的精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不大于±2.5cm。
③房产界址点的精度要求见表。
| 房产界址点的精度(单位：m) | ||
| 精度等级 | 间距误差和相对邻近控制点的点位误差 | |
| 限差 | 中误差 | |
| ±0.04 | ±0.02 | |
| ±0.10 | ±0.05 | |
| ±0.20 | ±0.10 | |
a．对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。
b．模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。
c．利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。
d．采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。
⑤房角点的精度要求。
需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。
⑥房产面积的精度要求。
房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过计算的结果。
[*]
【答案解析】
问答题
简述商住楼共有建筑面积的分摊方法。
【正确答案】首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全栋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全栋共有建筑面积和商业部分分摊得到的全栋共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的栋共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照按照规范规定的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的栋共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
【答案解析】
问答题
房产变更测量的精度有哪些要求?
【正确答案】据现行房产测量规范规定，变更测量的精度要求有以下方面。
①变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合本规范的规定。
②房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。
③用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内。
④房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。
【答案解析】