问答题
某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。
【正确答案】解：
(1)当项目建成毛坯房时的地价：
1)该项目开发完成后的价值=8000×50000=40000(万元)
2)销售税费=40000×6%=2400(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000X(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②销售费用=4×3%=1200(万元)
4)设地价为x万元，则取得税费=4%x
得：x=22653.32(万元)
(2)当项目建成精装修公寓情形时的地价：
1)该项目开发完成后的价值=10000×50000=50000(万元)
2)销售税费=50000×6%=3000(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000X(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000(万元)
③销售费用=50000元×3%=1500(万元)
4)设地价为x万元，则取得税费=4%x
得：x=24722.14(万元)
(3)当项目建成宾馆情形时的地价：
1)该项目开发完成后的价值=
=49570(万元)
2)销售税费=49570×6%=2974.2(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000×(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000(万元)
③购置设施设备费用=200×50000=1000(万元)
④销售费用=49570×3%=1487.1(万元)
4)设地价为x万元，则取得税费=4%x
(1)当项目建成毛坯房时的地价：
1)该项目开发完成后的价值=8000×50000=40000(万元)
2)销售税费=40000×6%=2400(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000X(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②销售费用=4×3%=1200(万元)
4)设地价为x万元，则取得税费=4%x
得：x=22653.32(万元)
(2)当项目建成精装修公寓情形时的地价：
1)该项目开发完成后的价值=10000×50000=50000(万元)
2)销售税费=50000×6%=3000(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000X(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000(万元)
③销售费用=50000元×3%=1500(万元)
4)设地价为x万元，则取得税费=4%x
得：x=24722.14(万元)
(3)当项目建成宾馆情形时的地价：
1)该项目开发完成后的价值=
=49570(万元)2)销售税费=49570×6%=2974.2(万元)
3)续建成本
①建安成本、专业费用和管理费=1100×50000×(1+6%)×(1+3%)=6004.9(万元)
②装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000(万元)
③购置设施设备费用=200×50000=1000(万元)
④销售费用=49570×3%=1487.1(万元)
4)设地价为x万元，则取得税费=4%x
【答案解析】