问答题
某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
请问：
问答题
四个交易实例是否可以选作可比实例?
【正确答案】A、B、C三个交易实例可作为可比实例，D不宜作为可比实例，因为D临街状况与估价对象不相当(档次不相当)。
【答案解析】
问答题
四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?
【正确答案】A属于附设了租赁权的交易，可对其进行统一房地产范围的换算处理，利用公式：不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务，具体方法是：将出租人权益价值(交易价格)加上承租人权益价值，得到无租约限制下价值。
B、C实例均属于特殊交易实例，需进行房地产交易情况修正。B属于利害关系人之间的交易，将不正常的价格修正为正常交易价格。C属于相邻房地产的合并交易，将实际购买价格减去C的增值分配额(即合并后房地产价格减去合并前两商铺的价格分配给C的增值额)，得到正常的交易价格。
【答案解析】