问答题 2013年11月，天宇房地产开发公司开发的“星城”小区，在取得商品房预售资格的条件下，对在建商品房进行预售。房地产开发公司称，在展销会期间买顶层送天台。张某看中了1号楼顶层的一套两居室，便与房地产开发公司签订了商品房预售合同，约定房地产开发公司2014年2月底交付房屋，房屋价款为185万元，2年内分三期付清，顶层天台赠送给张某，并约定房屋交付后半年内将房屋产权证办妥，双方到房管部门对该合同进行了预告登记。2014年2月27日，张某拿到房屋钥匙后开始装修房屋。在装修过程中为了装修建材的安全，考虑到其住房位于顶层且只有其一家居住，便在通往顶层的过道上安装了防盗门，并用板材封闭了楼梯扶手部分。2014年6月张某入住，2014年9月张某拿到了房产证。同月，房地产公司聘请了大地物业管理公司对“星城”小区进行管理。2014年底“星城”小区的业主全部入住后成立了业主委员会。2015年1月，张某买车，但这时小区车位已经售完，物业公司便在小区道路上区划了一些车位，每个车位2万元。另外，广告公司在小区的电梯里设立电梯广告，物业公司每年收取租金10万元。2015年1月，业主委员会发现小区物业费用偏高，且小区的卫生环境不佳，安全也堪忧。业主委员会欲解聘大地物业管理公司，房地产公司不同意，双方发生纠纷。
根据上述案情，请回答：

问答题房地产公司与张某签订的合同效力如何?为什么?

【正确答案】

【答案解析】房地产公司与张某的合同部分有效。本案中，1号楼的天台对整个建筑物的构成、外观等具有决定性的作用，属于共用部分。1号楼天台属于1号楼全体住户所有，房地产开发公司与张某所签订的合同中关于赠与天台的条款无效。该条款无效，但是合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

问答题假设2014年4月张某装修过程中，该市突发地震导致房屋倒塌，房屋倒塌的损失由谁承担?为什么?

【正确答案】

【答案解析】房屋倒塌的损失由买受人张某承担。由于标的物毁损、灭失的风险，自标的物交付时起转移。本案中，房地产公司于2014年2月27日将房屋交付张某，自房地产公司将房屋交付给张某使用后，房屋毁损、灭失的风险由买受人张某承担。

问答题张某封闭顶层的行为引起张某楼下邻居崔某的不满，崔某是否有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材?为什么?

【正确答案】

【答案解析】崔某有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材。由于张某的行为存在影响其他用户正常生活的可能，构成了对其他共有人对于该楼梯共有权的侵害，因此，崔某有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材。

问答题物业公司是否有权出售车位?为什么?

【正确答案】

【答案解析】物业公司无权出售车位。因为建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，物业公司无权出卖。

问答题物业公司允许广告公司在小区电梯里设立广告的做法是否正确?电梯广告的租金10万元归谁所有?

【正确答案】

【答案解析】物业公司允许广告公司在小区电梯里设立广告的做法不正确。电梯广告的租金归小区业主共有。

问答题业主委员会是否有权解聘大地物业管理公司?为什么?

【正确答案】

【答案解析】业主委员会无权解聘大地物业管理公司。因为解聘物业管理公司应由小区业主决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业主对房地产公司聘任的物业公司有权更换。解聘大地物业管理公司是业主的权利而非业主委员会的权利。