多选题
A市某商务批发有限公司为了业务开展的需要，于2010年10月10日以年租金540元/m2的价格租用了某商业集团下的B商业不动产进行经营活动，经营过程中商务批发有限公司对所租的不动产基本情况进行了调查：租用的时候该商业不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。该商业集团在整体的运作过程中由于集团内部清产核资的需要，对该不动产进行评估，某评估机构进行了相关的市场调查活动，据调查，在市场上同类建筑物的重置价格为2000元/m2，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/m2，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。
多选题 根据题目相关内容，评估机构在评估过程中应该选用的评估方法是______。
  • A.市场比较法
  • B.收益还原法
  • C.路线价法
  • D.成本逼近法
【正确答案】 B
【答案解析】
多选题 评估机构的估价人员在运用收益还原法评估该不动产的价格时结果为______元/m2。
  • A.4650
  • B.4220
  • C.4235
  • D.4232
【正确答案】 D
【答案解析】建筑物价格=同类建筑物重置价格×成新度=2000×70%=1400(元/m2)
30年的土地价格=3000/[1-(1+8%)40]×[1-(1+8%)30]=2832(元/m2)
所以不动产价格=建筑物价格+土地价格=1400+2832=4232(元/m2)。
多选题 下列关于承租土地使用权与出让土地使用权确定的还原率的表述不正确的是______。
  • A.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险方面存在差异
  • B.承租土地使用权与出让土地使用权相比，在收益水平方面存在差异
  • C.采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率
  • D.采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应低于评估出让土地使用权的还原率
【正确答案】 D
【答案解析】
多选题 在土地评估过程中采用土地租金测算土地纯收益的时候，需扣除的租赁费用中不包括______。
  • A.管理费
  • B.保险费
  • C.维护费
  • D.土地税
【正确答案】 B
【答案解析】
多选题 下列关于综合还原率r、土地还原率r1和建筑物还原率r2的关系(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)表述正确的是______。
  • A.r=(r1L+r2B)/(L+B)
  • B.r=r1+1/r2+1/(L+B)
  • C.r=(B+L)/(L+B)
  • D.r=r1+r2/(L+B)
【正确答案】 A
【答案解析】r=(r1L+r2B)/(L+B)为三者关系的正确表达公式。