问答题
某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/(间·天)。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
问答题
完成下列现金流量表。
| {{B}}现金流量表{{/B}}
(单位：万元) |
| 年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4～6(每年) |
7～22(每年) |
23 |
| 现金流入 |
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| 销售收入与经营收入 |
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| 贷款 |
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| 转售收益 |
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| 现金流出 |
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| 全部投资 |
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| 自有资金 |
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| 销售税费 |
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| 运营费用 |
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| 还本付息 |
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| 全部投资净现金流量 |
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| 自有资金净现金流量 |
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【正确答案】解：
| 年末 |
0 |
1 |
2 |
3 |
4～6(每年) |
7～22(每年) |
23 |
| 现金流入 |
|
|
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|
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| 销售收入与经营收入 |
|
|
|
8450 |
843.15 |
1023.825 |
1023.825 |
| 贷款 |
|
|
|
1500 |
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|
| 转售收益 |
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5000 |
| 现金流出 |
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| 全部投资 |
1600 |
3600 |
2800 |
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| 自有资金 |
1600 |
1600 |
0 |
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| 销售税费 |
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464.75 |
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| 运营费用 |
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354.123 |
430.007 |
430.007 |
| 还本付息 |
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|
|
5356.8 |
152.778 |
152.778 |
152.778 |
| 全部投资净现金流量 |
-1600 |
-3600 |
-2800 |
7985.25 |
489.027 |
593.818 |
5593.818 |
| 自有资金净现金流量 |
-1600 |
-1600 |
0 |
4128.45 |
336.249 |
441.04 |
5441.04 |
注：1．原题表中现金流入内容中缺贷款一栏，笔者加上了。
2．当期有还本付息额时：全部投资净现金流量=自有资金净现金流量+当期还本付息额。
【答案解析】
问答题
求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。
【正确答案】解：
全部投资财务净现值
[*]
当i2=19%时，
[*]
用公式：[*]，得：FIRR=18.49%
【答案解析】
问答题
求方案自有资金的财务净现值。
【正确答案】解：
自有资金的财务净现值
[*]
【答案解析】