问答题 马某与聂某于2013年3月11日签订一份房屋租赁合同,合同约定马某将其所有的一栋二层楼房粗给聂某,租期4年,每月租金4000元。后来,马某因做生意缺钱,遂以该楼房作抵押向孔某借款80万元,双方于同年7月1日签订了抵押合同,并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。2014年7月,借款到归还期时,马某不能按期归还欠款,遂与孔某订立一份房屋买卖合同,将该楼房以80万元的价格卖给孔某,以抵作借款,并约定于8月8日一起到房地产管理部门办理产权转移登记。同年7月11日,孔某通知聂某,称自己已将该房屋买下,要求聂某在7月31日以前搬出房屋,聂某则认为,马某设定房屋抵押权时来通知他,故该抵押无效,且房屋租赁合同未到期,孔某无权解除房屋租赁合同,并要求马某以75万元的价格将该房屋优先卖给自己,以实现自己作为承租人的优先购买权。马某加以拒绝,聂某也拒绝搬出该房屋。为准备装修,孔某于7月29日带人强行将聂某赶出房屋,并将其家具、衣物等物品扔到外面,造成了一些损失。

问题:

(1)马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效?为什么?  

(2)马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?  

(3)聂某要求以75万元购买该房屋是否符合优先购买权的条件?为什么?  

(4)孔某能否强行要求聂某搬出该房屋?为什么?
【正确答案】
【答案解析】(1)马某与孔某签订的房屋抵押合同有效。因为马某将房屋出租给聂某但仅转移了房屋的占有权和使用权,并没有转移所有权,因此.他有权将出租的房屋设定抵押权,设定抵押权并不影响聂桌对该房屋的继续占有和使用。而且马某与孔某是自愿订立抵押合同,亦未违反法律和社会公共利益,且办理了抵押登记手续.故该抵押合同有效。  

(2)马某与孔某签订的房屋买卖合同合法有效。根据《合同法》规定,依法成立的合同,自成立时生效。马某与孔某签订的房屋买卖合同是自愿的、经过双方协商一致,是双方的真实意思表示,该合同依法成立,具有法律效力,即使还未办理产权变更登记手续,也不影响该合同的效力。  

(3)聂某要求以75万元购买该房屋不符合优先购买权的条件。根据有关法律规定,房屋所有人出卖出租的房屋,在同等条件下.承租人有优先购买权。所谓同等条件主要是指价格条件,即优先购买权人在支付同等价格的条件下,享有优先于他人购买房屋的权利。故聂某以低于80万元的价格要求购买该房屋,不符合优先购买权的条件。  

(4)孔某不能强行要求聂某搬出该房屋。根据有关击律规定,出租人要出卖已出租的房屋,须在夸理期限之前通知采租人,所以孔某应该在马某通知聂某的合理期限以后,才能签订房屋买卖合同并要求聂某搬出房屋。根据“买卖不破租赁”的原则,即使房屋所有权转移给孔某,原房屋租赁合同仍然有效,孔某也不能强行要求聂某搬出房屋,如果孔某想解除房屋租赁合同,也应提前通知聂某,给聂某台理的时间另租房屋居住。