问答题
某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
【正确答案】
【答案解析】[解]
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等。—二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。
(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
(二)方法选择与解题思路
1．方法选择
本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2．解题思路
由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路是先根据题目所给条件确定评估方法，然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。
(三)公式与计算步骤
1．适用于该宗地的计算公式
土地价格＝(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数。
2．计算步骤
(1)选择计算方法：
根据题意．本题适用于成本逼近法
(2)土地取得费及税费：
10×10000/666.67＝150(元/平方米)
(3)土地开发费：
8×10000/666.67＝120(元/平方米)
(4)利息(按单利计算)：
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%＝11.55(元/平方米)
(5)利润：
(150+120)×10%＝27(元/平方米)
(6)土地成本价格：
150+120+11.55+27＝308.55(元/平方米)
(7)49年期的土地成本价格：
308.55×11-1/(1+6%)49]＝290.79(元/平方米)
(8)49年期的土地出让金：
30×
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等。—二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。
(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
(二)方法选择与解题思路
1．方法选择
本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2．解题思路
由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路是先根据题目所给条件确定评估方法，然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。
(三)公式与计算步骤
1．适用于该宗地的计算公式
土地价格＝(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数。
2．计算步骤
(1)选择计算方法：
根据题意．本题适用于成本逼近法
(2)土地取得费及税费：
10×10000/666.67＝150(元/平方米)
(3)土地开发费：
8×10000/666.67＝120(元/平方米)
(4)利息(按单利计算)：
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%＝11.55(元/平方米)
(5)利润：
(150+120)×10%＝27(元/平方米)
(6)土地成本价格：
150+120+11.55+27＝308.55(元/平方米)
(7)49年期的土地成本价格：
308.55×11-1/(1+6%)49]＝290.79(元/平方米)
(8)49年期的土地出让金：
30×