【正确答案】 B、D

【答案解析】[解析] 本题涉及承租人的优先购买权问题。依《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，本题A选项中，先征得承租人同意的表述是不正确的，因为在此情况下，出租人不是先征得承租人的同意，而是将出卖房屋的情况通知承租人；承租人在3个月内享有优先购买权，超过3个月不行使优先购买权的，该权利消灭。依民法原理，在房屋承租的情况下，出租人仍为房屋的所有权人，仍有权将出租房屋出让给他人，同时，房屋作为不动产，其所有权转移依登记发生效力，故本题B、D选项为正确选项，C选项错误。

【正确答案】 A、D

【答案解析】[解析] 本题涉及房屋抵押担保问题。个人房屋可能是宅基地上的房屋，也可能是商品房。宅基地的土地所有权属于集体，宅基地使用权不具有转让性，不能抵押和转让，商品房的土地使用权的价值已经包含在房屋的价值之中，作为房屋价格的构成部分，体现在房屋的价值之中。故本题A选项是正确的。本题B选项涉及流质条款的效力问题。依《担保法》第40条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故B选项是错误的。C选项涉及物权法定的问题。房屋只能设定抵押权，不能设定质权。依照我国《担保法》规定．质权的标的只能是动产或者权利，故C选项错误：D选项涉及在抵押期间内房屋所有权人行使所有权的限制问题。依《担保法》第49条第1款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。故D选项正确。本题正确选项为AD。

【正确答案】 A、B、C、D

【答案解析】[解析] 本题A选项，正如以上分析，丁合法取得其房屋所有权，故应受法律保护。B选项丙与甲所签订合同为有效合同，只是未登记而不能取得房屋所有权，由于甲、丙之间的房屋买卖合同为有效合同，甲又已将房屋转让给丁．不能向丙履行合同，构成违约，故甲应向丙承担损害赔偿的违约责任。 C选项涉及买卖不破租赁问题。虽然丁取得了该房屋的所有权，在甲与乙的租赁合同的原定期限内，该租赁合同对丁继续发生效力。故乙有权继续租赁房屋。D选项涉及承租人的优先购买权问题。因为丁仍为承租人，其享有优先购买权，故本题正确选项为 ABCD。