问答题 致委托方函(略)
××别墅房地产估价结果报告(略)
××别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方
××市恒通房地产开发公司。
二、受理估价方
××市房地产估价事务所。
三、估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
四、估价时点
2004年4月15日。
五、估价对象概况
(一)××市概况(略)
(二)××别墅项目概况
1．土地情况
①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
②土地总面积70000m²。
③用途：别墅及配套设施。
④108栋别墅，建筑总面积35285m²。
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m²。
2．地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m²，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m²。建筑材料及设备(略)。
六、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、计算过程
(一)方法一：房地分别估价
1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。
①利用成本法进行土地估价
计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m²，土地开发费用为158元/m²，土地使用权出让金为2770元/m²。以上3项合计为3324元/m²。
②利用市场比较法进行土地估价
可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。

表4-11 可比实例情况 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1998.5 2002.5 2002.5 2004.4 区域因素 5类 4类 6类 5类 个别因素 一般 较好 较差 一般

表4-11 参数修正情况 A B C 土地单价/(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价/(元/m2) 3410 3474 3230

根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。
比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m²=3371元/m²
成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出
土地单价：(3324+3371)/2元/m²=3348元/m²
③土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m²，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m²=1714元/m²
③现有别墅建筑物价格
(3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元
④别墅现有房地产价格
(23436+3072.51)万元=26508.51万元
(二)方法二：别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1．别墅总楼价
市场研究分析(略)
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m²，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元
2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元
3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即
(12095.7-3072.51)万元=9023.19万元
4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元
八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表4-12：

表4-12 估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31

估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。
九、附件，说明，其他资料(略)