问答题
(在答题处指出错误内容并改正。错处不超过8个。)
某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，1996年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。1998年与周某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2·月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常的无空置率的租金水平为200元/(m2·月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7月该房地产建筑物的重置价为
1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%，则：
问答题
该商场的收益价格可按如下步骤测算
1．年客观收益
200元/(m2·月)×100m2×12月=24(万元) |
【正确答案】
【答案解析】年客观收益计算错误，应为：
(1)
租约期内：220元/(m2·月)×100m2×12月+20000元×5%=265000元
(2) 租约期外：200元/(m2·月)×100m2×(12月+2月×5%)=242000元
问答题
年正常费用
(1)
维修费=1000元/m2×100m2×2%=0.2(万元)
(2)
管理费=24万元×3%=0.72(万元)
(3)
保险费=1000元/m2×100m2×2%=0.02(万元)
(4)
土地使用税=5元/m2×150m2=0.075(万元)
(5)
房产税及“两税一费”=24万元×17.5%=4.2(万元) |
【正确答案】
【答案解析】年正常费用中的管理费计算错误，应为：
(1)
租约期内：220元/(m2·月)×100m2×12月×3%=7920元
(2)
租约期外：200元/(m2·月)×100m2×12月×3%=7200元
年房产税及“两税一费”计算错误，应为：
(1)
租约期内：220元/(m2·月)×100m2×12月×17.5%=46200元
(2)
租约期外：200元/(m2·月)×100m2×12月×17.5%=42000元
【正确答案】
【答案解析】年净收益计算错误，应为：
(1) 租约期内：265000-2000-200-750-7920-46200=207930元
(2) 租约期外：242000-2000-200-750-7200-42000=189850元
问答题
收益价格
18.785×[1-1/(1+6%)40]=282.64 |
【正确答案】
【答案解析】收益价格计算错误，应为：
V=207930/6%×[1-1/(1+6%)2]+189850/6%×[1-1/(1+6%)33]=3082826元
问答题
建筑物的现值为
V=C×[1-(1-R)×n/N]=1000元/m2×[1-(1-0)×15/60]=7.5(万元) |
【正确答案】
【答案解析】建筑物现值计算应为：
V=C×[1-(1-R)×n/N]=1000元/m2×100m2×[1-(1-0)/50×15]=70000元