多选题
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格，经调查收集到以下资料：
(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
| 项目用地 | 宗地成交价/
(元/平方米) | 交易时间 | 土地使用年限/年 | 容积率 | 区域因素修正
系数/(%) | 个别因素修正
系数/(%) |
|
|
| A | 1200 | 1999年10月01日 | 70 | 2 | +3 | -11 |
| B | 1560 | 1999年08月01日 | 70 | 3 | -5 | -2 |
| C | 1650 | 1999年12月01日 | 50 | 3 | -5 | -2 |
| D | 1400 | 2000年05月01日 | 40 | 2.5 | -6 | -3 |
| 待估宗地 | | 2000年10月01日 | 70 | 2 | | |
(2)土地还原率为7%。 (3)该城市住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨一个百分点。 (4)该城市住宅地价的容积率修正系数如下表。
| 容积率 | 1.0 | 2.0 | 2.5 | 3.0 | 4.0 | 5.0 |
| 修正系数 | 1.0 | 1.8 | 2.1 | 2.4 | 2.9 | 3.3 |
请根据上述内容回答56～60小题的问题。
多选题
计算待估宗地价格需要进行以下哪些修正( )。
【正确答案】
A、B、C
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“市场比较法的估价步骤”的掌握。市场比较法的估价步骤为：①调查与选择比较案例。②确定价格可比基准。③交易情况修正。④估价期日修正。⑤区域因素比较与修正。⑥@个别因素比较与修正。⑦其他相关修正(土地使用权年期修正和容积率修正)。⑧确定比准价格。因此，本题的正确答案为ABC。
多选题
2000年10月1日该城市住宅地价指数是( )。
【正确答案】
D
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“市场比较法中地价指数的概念”的掌握。市场比较法的相关参数中，地价指数是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平对百分比的指数。本题中，该城市住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨一个百分点，到2000年10月1日止，共计21个月，所以2000年10月1日该城市的住宅地价指数应为121。因此，本题的正确答案为D。
多选题
年期修正不是100/100的是( )地块。
【正确答案】
C、D
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“年期修正的确定”的掌握。本题中，待估宗地的土地使用年限为70年，A、B两地块的土地使用年限也为70年，而C地块的土地使用年限为50年，D地块的土地使用年限为40年，由此可知，C、D地块的土地使用年限不为100/100。因此，本题的正确答案为CD。
多选题
在进行年期修正时，可以采取( )种方法进行修正。
【正确答案】
B
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“年期修正的方法”的掌握。基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数的计算公式为：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]。式中：K为将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；r为土地还原率；m为待估宗地的使用权年期；n为比较案例的使用权年期。利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：年期修正后地价=比较案例价格×K。因此，本题的正确答案为B。
多选题
项目用地C的区域因素条件指数为( )。
【正确答案】
B
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“区域因素条件指数的确定”的掌握。C地块的区域因素修正系数为-5%，所以其区域因素条件指数为95。因此，本题的正确答案为B。