问答题
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
| {{B}}交易实例{{/B}} |
| |
实例A |
实例B |
实例C |
实例D |
实例E |
| 成交价格(元/m2) |
5100 |
5800 |
5200 |
5300 |
5000 |
| 成交日期 |
2002.11.30 |
2003.6.30 |
2003.1.31 |
2001.7.31 |
2003.5.31 |
| 交易情况 |
+2% |
+21% |
0 |
0 |
-3% |
| 房地产状况 |
区位状况 |
0 |
-3% |
+3% |
+1% |
0 |
| 权益状况 |
-2% |
0 |
+2% |
-1% |
-1% |
| 实物状况 |
-4% |
-5% |
-2% |
+2% |
+1% |
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年12月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
【正确答案】对该住宅楼2003年8月31日的正常单价作如下测算。
首先确定采用3个交易实例为可比实例。因为交易实例D的成交日期为2001年7月31日，与所评估的2003年8月31日的住宅楼的日期相差时间较长，故不选用D；交易实例B的交易情况修正系数超过了20%，故而也舍去。选用的可比实例为A、C、E。
(1)测算公式：
比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数：
可比实例A的交易情况修正系数=100/(100+2)=100/102
可比实例C的交易情况修正系数=100/100=1
可比实例E的交易情况修正系数=100/(100-3)=100/97
(3)求取交易日期调整系数：
可比实例A的交易日期调整系数=(1+1%)4
可比实例C的交易日期调整系数=(1+1%)4
可比实例E的交易日期调整系数=(1+1%)3
(4)求取房地产状况调整系数：
可比实例A的房地产状况调整系数=[100/100+100/(100-2)+100/(100-4)]/3=1.0207，可比实例C的房地产状况调整系数=[100/(100+3)+100/(100+2)+100/(100-2)]/3=0.9906，可比实例E的房地产状况调整系数=[100/100+100/(100-1)+100/(100+1)]/3=1.0001
(5)求取比准价格ⅤA、ⅤC、ⅤE：
ⅤA=5100×100/102×(1+1%)4×1.0207=5310.72元/m2
ⅤC=5200×1×(1+1%)4×0.9906=5360.28元/m2
ⅤE=5000×100/97×(1+1%)3×1.0001=5311.36元/m2
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格(单价)=(5310.72+5360.28+5311.36)/3=5327.45元/m2
【答案解析】