【正确答案】[解]
1．商业、综合、居住用地
(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率
(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
①当宗地容积率≥级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率
②当宗地容积率＜级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率
2．工业用地
(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式
①当宗地容积率≥1时：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率
②当宗地容积率＜1时：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地容积率
宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
①当宗地容积率≥1时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率
②当宗地容积率＜1时：
宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率
宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
3．测算过程
(1)委估地块适用的基准地价水平的确定。
根据调整后的基准地价测算方法，待估宗地的基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值；基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。
委估地块位于北京市XX区XX街XX胡同，属综合二级地区，综合用途的楼面熟地价水平为4440～6000元平方米，楼面毛地价水平为1460～2200元平方米，则：通过计算该地价区楼面熟地价级别高低限的算术平均值，得出委估地块的适用楼面熟地价为5220元/平方米；选取适用的楼面毛地价水平时，结合委估地块宗地实际情况，适用楼面毛地价水平取1650元/平方米。
(2)期日修正系数的确定。
期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况，地价有小幅度上涨，以基准地价基准日的地价指数为基数，将2002年1月 1日的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%，则至评估基准日地价指数为100.85%。
(3)年期修正系数的确定。
年期修正系数＝1-1/(1+r)ⁿ/1-1/(1+r)^m
其中：r——土地还原利率；
n——宗地剩余使用年限；
m——法定最高出让年限。
设定委估对象剩余使用年限为法定最高出让年限，故年期修正系数为1。
(4)容积率修正系数的确定。
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。
当R₁2(R₁、R₂为上述修正系数表所列的容积率)时，容积率修正系数X为：
X＝X₁+(X₂－X₁)X(R－R₁)/(R₂－R₁)
X₁是R₁对应的容积率修正系数；X₂是R₂对应的容积率修正系数。
委估地块收益容积率为5.5，则容积率修正系数为0.854。
(5)因素修正系数的确定。
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。
因素修正系数＝1+∑ki
式中ki为第i种因素的修正系数。
{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　商用房地产开发所及土地使用权出让价格评估{{/B}}

等级影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
办公集聚度	办公集聚度为 优，周围的相 同产业密集	办公集聚度较 优，周围的 相同产业 比较密集	办公集聚度 一般，周围 相同产业较少	办公集聚 度较差，周 围相同产业少	办公集聚 度差，周 围相同产 业基本无
交通便捷度	便捷	较便捷	一般	较不便捷	不便捷
区域土地 利用方向	周边土地利 用方向一致	零星有其他 用地，基本 不影响本宗地	有部分其他用 地，对本宗地 略有影响	其他用 地较多， 对本宗 地影响 较大	全为其他 用地，对 本宗地有 大的影响
临街宽度和深度	宽度100 m以 上，深度不满4m	宽度80-100m深 度满4 m不满8 m	宽度60～80 m， 深度满8 m不满 12 m	宽度40～ 60m，深度 满12m不 满16m	宽度40m 以下，深 度大于16m
临街道路状况	临主干道	临次干道	临支路	临街巷	临小区内道路
宗地形状及 可利用程度	宗地形状规则	宗地形状较规则	宗地形状不规 则，但对宗地 利用影响较小	宗地形状 不规则， 对宗地利 用有影响	宗地形状 极其不规 则，对宗 地利用影 响很大
公共服务 设施和基 础设施状况	配套完善	配套较完善	配套较少	配套少	配套极少

{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等级系数表{{/B}}

等级影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
办公集聚度	3	1.5	0	-1.5	-3
交通便捷度	3.75	1.875	0	-1.875	-3.75
区域土地利用方向	1.5	0.75	0	-0.75	-1.5
临街宽度和深度	1.5	0.75	0	-0.75	-1.5
临街道路状况	2.25	1.125	0	-1.125	-2.25
宗地形状及可利用程度	1.2	0.6	0	-0.6	-1.2
公共服务设施和基础设施状况	1.8	0.9	0	-0.9	-1.8

　　委估对象各因素情况如下表：
{{B}}　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　委估对象因素修正表{{/B}}

影响因素	委估对象情况	等级	修正系数/%
办公集聚度	办公集聚度一般，周围相同产业较少	一般	0
交通便捷度	便捷	优	3.75
区域土地利用方向	有部分其他用地，对本宗地略有影响	一般	0
临街宽度和深度	宽度80～100m,深度满4m不满8m	较优	0.75
临街道路状况	临主干道	优	2.25
宗地形状及可利用程度	宗地形状较规则	较优	0.6
公共服务设施和基础设施状况	配套较完善	较优	0.9

　　委估对象修正系数＝1+(0+3.75+0+0.75+2.25+0.6+0.9)÷100＝1.0825
　　(6)委估对象综合用途地价的确定
　　委估地块楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数＝5220×100.85%×1×0.8540×1.0825＝4867元/平方米
　　委估地块楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数＝1650×100.85%×1×1.0825＝1801元/平方米