问答题 2018年3月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2016年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置一年，支付土地闲置费400万元。（2）2017年5月开始动工建设，发生土地征用及拆迁补偿费2000万元、前期工程费1000万元、建筑安装工程费600万元、基础设施费400万元、公共配套设施费500万元、开发间接费用500万元；银行贷款凭证显示利息支出1000万元。（3）2017年6月项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含税收入25000万元；可售建筑面积的10%作为租赁用房出租给职工。（4）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，房地产开发公司增值税选择一般计税方法。）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。（3）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。（4）简要说明税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，并说明理由。（5）简要说明税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

【正确答案】无

【答案解析】1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务机关可要求进行土地增值税清算。

2.允许扣除的土地使用权支付金额＝8000×（1＋5%）×90%＝7560（万元）

3.开发成本＝（2000＋1000＋600＋400＋500＋500）×90%＝4500（万元）开发费用＝1000×90%＋（7560＋4500）×5%＝1503（万元）可以扣除的税金＝25000×11%×（7%＋3%＋2%）＝330（万元）加计扣除＝（7560＋4500）×20%＝2412（万元）允许扣除的项目金额合计＝7560＋4500＋1503＋330＋2412＝16305（万元）收入合计＝25000×90%＝22500（万元）增值率＝（22500－16305）÷16305×100%＝37.99%，适用税率为30%。应缴纳土地增值税＝（22500－16305）×30%＝1858.50（万元）补缴土地增税＝1858.80－600＝1258.80（万元）

4.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

5.税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。