请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
(一)某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
问答题
| 抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题? |
【正确答案】
【答案解析】①注重预期风险；②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的耗损；④测算成本构成。
【正确答案】
【答案解析】①年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；②地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权；③特殊说明中应注明：桌企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款，需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。
问答题
| 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。 |
【正确答案】
【答案解析】可选择市场比较法和成本逼近法。
1)市场比较法的估价程序。
搜集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。
2)成本法估价程序。
①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A；
②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B；
③搜集待估宗地所处区域土地开发费用资料，计算土地开发费用C；
④搜集利息率，计算投资利息D；
⑤搜集投资利润率，计算投资利润E；
⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F：
⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D-t-+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期]计算土地价格。
【正确答案】
【答案解析】可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。
问答题
| 抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述其技术路线。 |
【正确答案】
【答案解析】特点是：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。
技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。