改错题
报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商务楼位于××市××路××号，4至××××，属××商贸有限公司所有。
××××商贸公司于2014年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即2014年4月1日至2054年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。
自筹资金开发建设，于2016年4月全部竣工，并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的
评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2018年4月1日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2018年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2018年3月10日～2018年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入
根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12×10-4=96.00(万元)；
(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%×10-4=69.12(万元)；
(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12×10-4=63.00(万元)；
(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%×10-4=45.90(万元)；
(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%×10-4=30.60(万元)；
(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%×10-4=30.60(万元)；
(7)7～8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%×10-4=8.21(万元)。
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.90+30.60+30.60+8.21=343.43(万元)。
2．估算年运营费用
(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费，则：年土地使用费=293×2560×10-4=75.01(万元)。
(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费，则：年管理费=343.43×5%=17.17(万元)。
(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费，则：年维修费=343.43×8%=27.47(万元)。
(4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算，则：年保险费=343.43×0.2%=0.69(万元)。
(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%，则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)。
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)。
3．估算年净收入
年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)。
4．确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5．选用计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变。因此选用以下公式计算收益价格：
将上述相关数据：A=162.99，Y=8%，n=35代入上述公式，有：
××商务楼估价报告
报告封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托方
××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商务楼位于××市××路××号，4至××××，属××商贸有限公司所有。
××××商贸公司于2014年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即2014年4月1日至2054年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。
自筹资金开发建设，于2016年4月全部竣工，并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的
评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间
2018年4月1日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2018年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2018年3月10日～2018年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入
根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中1～6层建筑面积各为1000m2，7层建筑面积为410m2，8层建筑面积为201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12×10-4=96.00(万元)；
(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%×10-4=69.12(万元)；
(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12×10-4=63.00(万元)；
(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%×10-4=45.90(万元)；
(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%×10-4=30.60(万元)；
(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%×10-4=30.60(万元)；
(7)7～8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%×10-4=8.21(万元)。
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.90+30.60+30.60+8.21=343.43(万元)。
2．估算年运营费用
(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费，则：年土地使用费=293×2560×10-4=75.01(万元)。
(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金的5%计支管理费，则：年管理费=343.43×5%=17.17(万元)。
(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费，则：年维修费=343.43×8%=27.47(万元)。
(4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算，则：年保险费=343.43×0.2%=0.69(万元)。
(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%，则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10(万元)。
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)。
3．估算年净收入
年净收入A=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)。
4．确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5．选用计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35(年)，且净收益每年基本上固定不变。因此选用以下公式计算收益价格：
将上述相关数据：A=162.99，Y=8%，n=35代入上述公式，有：
【正确答案】1．“估价时间”用语错误，应为估价时点。 2．缺少估价原则。 3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义。 4．未分析租金水平的变化趋势。 5．1层有效毛收入计算错误，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响。 6．3层有效毛收入计算错误，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响。 7．6层有效毛收入计算错误，未考虑使用面积系数。 8．年运营费用中不应计算土地使用费。 9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用。 10．保险计算基数错误，不应以年租金收入基数，应以建筑物价值为基数计算。 11．资本化率取值未说明理由。 12．可获收益年限错误，应为36年。 13．基准地价修正法中年期修正方法(公式)错误。 14．基准地价修正法中已经过年限错误，应为4年。 15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚。 16．未计算精装修成本费用(建安费)。 17．建筑物折旧年限计算错误(应为2/38)。 18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。 19．成本法中未考虑相关销售费用。 20．未说明估价结果的确定的理由。
【答案解析】