问答题
.案情：市民张大通过继承的方式得到了一栋位于上海市区的别墅，父母去世后不久，其即将该别墅过户到自己的名下。2012年，张大将该别墅出租给来沪经商的李二，租期5年。2015年年初，李二因生意突生变故，故将该别墅转租给李四，而李四欲在此设立一家艺术品展览公司。
李四拿到房屋钥匙后，旋即与包工头丁八签订了一份装修合同。丁八手下仅有一个员工丁九，因人手不够，故其又从老家请来大哥丁十帮忙。在装修过程中，由于丁十的重大过失，导致瓦片脱落砸伤邻居家在附近玩耍的幼儿；丁九在电焊使用过程中因操作不当而致自己左手残疾：幼儿的监护人与丁九均花去医疗费若干。
张大在当年5月初获知上述情况后，非常不快，登门要求李四及时搬出别墅。同时，张大亦萌生变卖别墅之意。8月初，在未通知李二的情况下，张大将别墅出售给王五，双方约定3个月后一手交钱、一手交房并办理过户登记手续。次日，双方依约办理了别墅买卖合同的预告登记手续。9月初，王六找上门来愿以更高价格购买该别墅，于是二人签订别墅买卖合同，王六依约支付了大部价款，张大亦交付了别墅，并约定过一段时间后再去办理过户登记手续。又过几日，张大再次与不知情的王七签订别墅买卖合同，以更高价格出售给王七并立即办理过户登记手续。在办理过户登记时，因登记机关工作人员审查不严，最终将该别墅登记在王七名下。
后王五、王六、王七均获悉上述事实，纷纷诉至法院要求张大继续履行合同。就在此时，张大同父异母的弟弟张三从国外赶回，先向登记机关提出异议登记，一个月后又向法院起诉请求确认自己是别墅的共有人。
法院进一步查明：当时王七出面购房，实为受其一位秦姓亲戚所托而为。房款实际上是秦某先汇给王七、王七转汇给张大的，且王七与秦某之间签有一份代持房产证协议。
问题：
问答题
1. 张大是否有权要求李四搬出该别墅?为什么?
【正确答案】有权。因李二未经出租人张大的同意擅自转租，故张大可以在知情后6个月内选择追认转租合同、解除原租赁合同或者主张转租合同无效；若张大选择解除原租赁合同或主张转租合同无效，则有权要求次承租人李四搬离。
“张大是否有权要求李四搬出该别墅”转换为“法言法语”即“张大是否有权请求李四返还原物”。而根据《物权法》第34条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所以，接下来我们需要解决的问题就是，李四究竟是有权占有，还是无权占有?而根据《合同法》第224条(承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同)、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁合同解释》)第16条第1款(出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持)的规定，未经出租人同意擅自转租的，出租人享有请求解除原租赁合同、追认转租合同以及认定转租合同无效的选择权。一旦出租人选择请求解除原租赁合同或认定转租合同无效，则次承租人对于出租人而言，即为无权占有。此时，作为房屋所有权人的出租人即可行使《物权法》第34条所赋予的返还原物请求权。
【答案解析】
问答题
2. 对于张大与王五、王六、王七签订的别墅买卖合同，李二可否主张无效?为什么?
【正确答案】不可以。即使承租人李二的优先购买权受到侵害，李二也只能请求出租人张大承担损害赔偿责任。
本题考查对司法解释重要条文的记忆情况。《租赁合同解释》第21条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
【答案解析】
问答题
3. 幼儿与丁九的人身伤害谁来承担赔偿责任?为什么?
【正确答案】(1)幼儿的损害由丁八、丁十承担连带赔偿责任，因为帮工人丁十在帮工过程中由于自己的重大过失造成幼儿损害，所以丁十应与被帮工人丁八承担连带责任。
(2)丁九的损害由丁八、丁九按照各自的过错来分担，因为丁九属于在提供个人劳务的过程中自身受到损害。
本题考查对用工过程中侵权责任承担的记忆情况。对此，《侵权责任法》第35条(个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任)、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿解释》)第13条(为他人无偿提供劳务的帮工人，在从事帮工活动中致人损害的，被帮工人应当承担赔偿责任。被帮工人明确拒绝帮工的，不承担赔偿责任。帮工人存在故意或者重大过失，赔偿权利人请求帮工人和被帮工人承担连带责任的，人民法院应予支持)均有明确规定。
【答案解析】
问答题
4. 假设当初张大并未将别墅过户登记到自己名下，则张大先后分别与王五、王六、王七所签订的别墅买卖合同效力如何?为什么?
【正确答案】均有效。张大通过继承已经取得别墅所有权，即使未办理过户登记，也不影响买卖合同的效力；张大与王五、王六、王七的买卖合同属于“一房多卖”，张大有权处分，买卖合同均有效。
本题考查非基于法律行为的物权变动以及“一物多卖”时合同的效力问题。首先，非基于法律行为的物权变动在我国《物权法》中主要体现在第28、29、30条中，其中第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。由此可知，即使未办理过户登记，也不影响继承人取得标的物的物权，继承人的处分自然构成有权处分。”其次，对于“一物多卖”时合同的效力问题，《合同法解释(二)》第15条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”由此可知，“一物多卖”不能对买卖合同的效力产生影响。
【答案解析】
问答题
5. 针对王五、王六、王七的诉讼请求，法院最终该决定张大履行与谁签订的别墅买卖合同?
【正确答案】履行与王五签订的别墅买卖合同。因为王五的买卖合同进行了预告登记，未经预告登记权利人王五的同意，张大与王七的买卖行为即使办理了过户登记手续也不会产生物权效力。
本题考查预告登记的法律效果。关于预告登记，首先，我们需要明确的是，预告登记的对象是债权(即房屋买卖合同)，而不是物权。其次，我们要准确记忆预告登记的法律效果。对此，我国《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【答案解析】
问答题
6. 假设法院最终支持王七的诉讼请求，则此后房屋的真正所有权人是谁?为什么?
【正确答案】秦某。因为秦某与王七之间存在代持房产证协议，按照双方真实的意思表示，秦某才是房屋的真正所有权人。
本题考查不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时如何处理的问题。根据物权的公示原则，不动产所有权以登记为公示的手段。但是，随着社会发展的多样化，代持房产证协议的运用日益增多，在这种情况下，如果一味地赋予不动产登记簿绝对效力，有违私法自治的精神，因此最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法解释(一)》)第2条明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
【答案解析】
问答题
7. 对于张三的诉讼请求，法院是否予以受理?为什么?
【正确答案】应予受理。即使异议登记失效，法院对于权利人请求确认房屋产权的诉讼请求依然应予受理，且不影响案件的实体审理。
本题考查异议登记失效后的权利救济问题。我国《物权法》第19条第2款规定，异议登记不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。实践中，有些法院认为，一旦异议人未在异议登记后15日内起诉，则其再起诉主张权利的，不予受理。这一做法实属对立法原意的违背，因此，《物权法解释(一)》第3条规定：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”
【答案解析】
问答题
8. 假设张三最终胜诉，则张大此前签订三份别墅买卖合同的行为应当如何定性?买受人有无渠道取得别墅所有权?为什么?
【正确答案】该行为构成无权处分。虽然张大构成无权处分，但是其所签订的买卖合同依然是有效的。张大构成无权处分，善意买受人可以通过善意取得的渠道取得所有权。
本题考查共同共有物的处分以及善意取得问题。首先，对于共同共有，我国《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。基于此，在民法理论中，共同共有主要包括家庭共有、夫妻共有以及继承开始后遗产分割前遗产的共有等类型。本案中，若张三胜诉，其作为其父的合法继承人与张大对该别墅形成共同共有。其次，根据《物权法》第97条(处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外)的规定，共同共有物的处分须经全体共有人一致同意，否则为无权处分。再次，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可知，无权处分并不能影响买卖合同的效力。最后，根据《物权法》第106条第1款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，出卖人无权处分时，买受人可通过善意取得的方式取得所有权。
【答案解析】