某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m
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，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m
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，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。
经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。
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【正确答案】正确答案：适用公式 估价对象土地价格=比较案例土地价格×交易情况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正
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2．计算步骤 1)测算乙公司所占用的土地总价 (1)选择计算方法。根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。 (2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。 (3)确定比较因素，进行因素修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和土地使用年期。 ①编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下。
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②编制区域因素修正指数表。
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③编制个别因素修正指数表。
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④确定年期修正公式。
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(5)计算估价对象土地价格。 楼面地价=(1303.2+1436.5+1503.8)/3=1414.5(元/m
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) (6)计算土地总价。 乙公司拥有的建筑面积为：4000×3/6=2000(m
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) 土地总价=建筑面积×楼面地价=2000×1414.5=282.9(万元) 2)计算乙公司应分摊的土地面积 按建筑面积分摊： 分摊比例=市场建筑面积/总建筑面积=2000/12000=1/6 分摊土地面积=4000×1/6=666.67(m
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) 3)测算单位土地面积的市场年租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金： 单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积=2829000÷666.67=4243.5(元/m
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2．计算步骤 1)测算乙公司所占用的土地总价 (1)选择计算方法。根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。 (2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。 (3)确定比较因素，进行因素修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和土地使用年期。 ①编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下。
②编制区域因素修正指数表。
③编制个别因素修正指数表。
④确定年期修正公式。
(5)计算估价对象土地价格。 楼面地价=(1303.2+1436.5+1503.8)/3=1414.5(元/m
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) (6)计算土地总价。 乙公司拥有的建筑面积为：4000×3/6=2000(m
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) 土地总价=建筑面积×楼面地价=2000×1414.5=282.9(万元) 2)计算乙公司应分摊的土地面积 按建筑面积分摊： 分摊比例=市场建筑面积/总建筑面积=2000/12000=1/6 分摊土地面积=4000×1/6=666.67(m
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) 3)测算单位土地面积的市场年租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金： 单位面积地价=土地总价÷分摊后的土地面积=2829000÷666.67=4243.5(元/m
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【答案解析】