问答题 某房地产开发商于2006年12月通过出让方式，以1200元/m²的价格取得10000m²的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日，规划房屋建筑面积12000m²；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m²减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，见表3，并拟以成本法评估项目竣工日21309年12月31日该房地产的市场价值。
表3 　　　　　　　　　　　　资料与参数表

名 称	参数值	名 称	参数值
契税税率	4%	该区域同类住宅用地招标拍 卖的平均出让价格/(元/m2)	1600
营业税、城市维护建设税和 教育费附加	5.5%	同类建筑物重置价格/(元/ m2)	1000
专业费用率	建筑物建造成本的6%	土地报酬率	5%
一年期贷款年利率	6%	管理费用/(元/m2)	30
直接成本利润率	20%	销售费用率	2.5%

评估测算如下(节选)：
1．土地年期修正系数K
K=[1-1/(1+5%)⁶⁷]/[1-1/(1+5%)⁷⁰]=0.9946
2．土地取得成本
10000×1600×0.9946=15913600(元)
3．开发成本
(1)12000×1000=12000000(元)
(2)12000000×6%=720000(元)
(3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=2520000(元)
(4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元)
4．管理费用
12000×30=36000(元)
5．投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借人资金，则投资利息：
15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[(1+6%)^0.5-1]=1415999(元)
6．开发利润
(15913600+15240000)×20%=6230720(元)
7．销售税费
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×(5.5%+2.5%)
=39160319×(5.5%+2.5%)=3132826(元)
8．评估价值
总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)
=42293145×(1+4%)
≈43984871(元)
单位价值=43984871/12000≈3665(元/m²)