房源信息分类

构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下几个方面：第一，要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来。现在的数据库具有非常强大的处理能力，但是无论怎样处理，原始数据总是最为宝贵的，有了完整的原始数据，随时都可以通过再次加工以获得需要的结果，但如果原始数据缺失严重，数据处理后的结果也将失去准确性和指导意义。第二，要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来。企业内部资料主要是一些销售记录、客户购买活动的记录以及促销等市场活动中获得的直接客户资料，具有很高的价值，他们是企业产品的直接消费者。外部数据是指企业从数据调查公司、政府机构、行业协会、信息中心等机构获得的，是企业的潜在消费者。这些数据存在真实性较差、数据过时、不符合企业要求的问题，需要在应用过程中不断地修改和更正。第三，要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行。安全性主要是指允许那些具有相应的数据访问权限的用户能够登录并访问数据库以及对数据库对象实施各种权限范围内的操作，要拒绝所有的非授权用户的非法操作。安全性管理与用户管理是密不可分的。需要严格地加强安全管理，建立健全数据库的专人管理和维护机制。第四，要及时对客户关系管理的数据库进行分类，筛选，整理和更新。企业应加大投入，收集和处理自己的客户资料，进行分类、筛选、整理和更新，将最新的数据录入数据库中。只有经过处理的数据才更有效，使用起来才更方便，从而提高工作效率，实现高匹配率。

房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：第一步，站立迎接，微笑待人，使用标准问候语。当客户在店外停留站立或观看橱窗房源时，经纪人应及时到店外迎接，向客户介绍公司概况、所属商圈的特性，并邀请客户到店内进一步沟通。房地产经纪人专业、热情、礼貌、细致的服务态度将赢得客户的尊重，同时对客户的交易决策也会产生影响。一些房地产机构开展了便民服务，对于周边居民躲雨、借伞、喝水、复印证件等便民性需求都给予帮助，拉近了与社区居民之间的关系。第二步，引领客户入店。当客户进入门店内，房地产经纪人应主动为客户拉门、店内人员均应起立问好，并就近给客户安排洽谈位置，将茶水放至客户面前，让客户在比较舒适的状态下与经纪人进一步交谈。当客户直接到店内咨询，房地产经纪人应使用标准服务用语：“您好，欢迎光临××公司，请问您有什么需要帮助（咨询）的吗？”第三步，确定接待主体。新客户由值班经纪人接待，老客户由原经纪人接待。第四步，了解客户需求。与客户初步沟通，其来意是售房还是买房？是租赁还是买卖？是咨询还是投诉？或是其他。这时，房地产经纪人应该表现出竭诚为客户服务的态度和愿望，不失礼貌地询问客户的需求。如果客户是外地客户，经纪人应为客户介绍社区教育、商业、治安、公共服务、公园等方面的情况。在条件允许的情况下，经纪人可以引领客户到附近的社区实地考察，让客户熟悉社区情况，这有助于与客户建立紧密的联系。在整个沟通过程中，房地产经纪人随时记录客户的需求，并向其推荐不同解决方案，倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。第五步，接受服务委托或帮助客户解决问题。这里分两种情况：一种是客户希望与房地产经纪人就委托事项达成委托协议；一种是客户仅对某些房地产问题进行咨询。对前者，房地产经纪人可以通过展示房源信息或者促销计划，赢得客户，并与之签署房地产经纪服务委托协议或达成签署委托协议意向。对后者，房地产经纪人要以专业的态度，客观如实地回答客户提问。第六步，客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别。此外，房地产经纪人在送别客户前，应尽可能多留几种客户的联系方式，包括手机电话、家庭电话和社交软件账户。目前，社交软件比电话沟通更便于表达或传递情感，缩短与客户的距离，有利于将客户发展成终身朋友，为实现客户终身价值提供最大便利。第七步，客户信息录入。客户离开后，房地产经纪人应及时将信息录入企业管理数据库内（包括房源和客户数据库），并定期回访。一般地，房地产经纪人将客户进行分类，对于急于出售（出租）或购买（承租）的客户，及时跟踪，2～3天内必须回访；对于有出售（出租）或购买（承租）意向的客户，一周回访一次；对于近期无出售（出租）或购买（承租）意向，半个月或一个月回访一次。

房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意以下三个要点。第一，房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金的变化。如果是出租人独家代理，当承租人对房屋横加批评时，经纪人也应该以专业角度站在业主的立场上，婉转地说明房屋的优势所在。在租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他设备等方面，尽量促使租赁双方从对方角度考虑，折中缓和双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面达成一致。第二，房地产经纪人要从多个角度撮合双方，包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住人口素质等。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。第三，与租赁双方协调租金交纳方式和租金水平。房地产租金通常按季度交纳，也有约定按月度、半年或年度交纳。租期内租金可以不变，也可商定每年的递增比例或随行就市。写字楼租金是否包含空调费和物业管理费应特别注意，水、电、燃气等消耗性费用通常由租户承担。