问答题
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例．其有关资料如下表
项目 | 实例A | 实例B | 实例C | 实例D | 实例E |
成交价格/(元/m2) | 5100 | 5800 | 5200 | 5300 | 5000 |
成交日期 | 2002.11.30 | 2003.6.30 | 2003.1.31 | 2001.7.31 | 2003.5.31 |
交易情况 | +2% | +21% | 0 | 0 | -3% |
地产状况 | 区位状况 | 0 | -3% | +3% | +1% | 0 |
权益状况 | -2% | 0 | +2% | -1% | -1% |
交易实物 | -4% | -5% | -2% | +2% | +1% |
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年 1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
【正确答案】(1)此题首先应确定采用3个交易实例为可比实例，尽管题目所给出的信息尚不够丰富，如5个交易实例建筑结构不清楚，成交面积大小不了解，权利性质未说明等．在极有限的信息条件下，比较难以做出筛选决定，初步认为A、C、E三个交易实例作为可比实例较为恰当，原因是D交易实例成交日期较早，在2001年7月；而交易实例B的交易情况离正常交易情况距离较远，故而舍去，保留了A、C、E作为可比实例。
(2)以市场法求取某住宅的价格(单价)。
①建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成，A、C、E的单价都是人民币元/平方米建筑面积，分别为5100、5200、5000。
②交易情况修正：可比实例A正常市场价格=可比实例A成交价格×交易情况修正系数
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可比实例C交易情况正常，即可比例C正常市场价格为5200元/m2；
可比实例E正常市场价格=可比实例E成交价格×交易情况修正系数[*]
③交易日期调整：可比实例A在估价时点时的价格=5100×101%×101%×101%× 101%=5307(元/m2)
可比实例C在估价时点时的价格=5200×101%×101%×101%×101%=5411(元/m2)。
可比实例E在估价时点时的价格=5000×101%×101%×101%=5151.5(元/m2)。
④房地产状况调整：可比实例A在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在基房地产状况下的价格×房地产状况调整系数
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可比实例C在估价对象房地产状况下的价格
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可比实例E在估价对象房地产状况下的价格
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⑤[*]
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⑥估价对象住宅2003年8月31日的正常单价为：
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经市场法评估，该住宅楼在估价时点(2003年8月31日)的正常单价为5325.85元/m2建筑面积。
【答案解析】