F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下：
(1)F公司目前股价40元/股，流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值60000万元，到期收益率8%。无风险报酬率6%，权益市场风险溢价8%，F公司的β系数为1.8。
(2)F公司开设机场门店后，第1年预计营业收入300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60%，营业固定成本(不含设备折旧或租金)为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。
(3)开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，期末账面价值为零(提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法)。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。
(4)开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。
(5)F公司适用的所得税税率为25%。
要求：
开设门店是F公司的扩张业务，可以使用公司的加权平均资本成本作为项目现金流量的折现率。假设资本资产定价模型成立，以市值为资本结构权重，计算该公司的加权平均资本成本；
权益资本成本=6%+8%×1.8=20.4%
债务资本成本=8%×(1-25%)=6%
为使该项目盈利，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少?
第1年设备的折旧费=250×
=100(万元)
第2年设备的折旧费=(250-100)×
=60(万元)
第3年设备的折旧费=(250-100-60)×
=36(万元)
第4、5年设备的折旧费=(250-100-60-36)/2=27(万元)
设F公司竞价时的租金报价为X，则有：
第1年末营业现金流量=300×(1-25%)-300×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+100×25%+
×25%=85+
×25%=85+0.05X
第2年末营业现金流量=400×(1-25%)-400×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+60×25%+
×25%=105+
×25%=105+0.05X
第3年末营业现金流量=400×(1-25%)-400×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+36×25%+
×25%=99+
×25%=99+0.05X
第4年末营业现金流量=400×(1-25%)-400×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+27×25%+
×25%=96.75+
×25%=96.75+0.05X
第5年末营业现金流量=300×(1-25%)-300×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+27×25%+
×25%=66.75+
假设每年营业收入相同，如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入应是多少?
如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入假设为Y。
第1～5年每年摊销租金=50÷5=10(万元)
第1年末营业现金流量=Y×(1-25%)-Y×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+100×25%+10×25%=0.3Y-2.5
第2年末营业现金流量=Y×(1-25%)-Y×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+60×25%+10×25%=0.3Y-12.5
第3年末营业现金流量=Y×(1-25%)-Y×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+36×25%+10×25%=0.3Y-18.5
第4、5年末每年营业现金流量=Y×(1-25%)-Y×60%×(1-25%)-40×(1-25%)+27×25%+10×25%=0.3Y-20.75
第5年末设备变现流入=40-(40-0)×25%=30(万元)
则有：NPV=-250-10-50+(0.3Y-2.5)×(P/F，15%，1)+(0.3Y-12.5)×(P/F，15%，2)+(0.3Y-18.5)×(P/F，15%，3)+(0.3Y-20.75)×(P/F，15%，4)+(0.3Y-20.75+30+10)×(P/F，15%，5)=-250-10-50+(0.3Y-2.5)×0.8696+(0.3Y-12.5)×0.7561+(0.3Y-18.5)×0.6575+(0.3Y-20.75)×0.5718+(0.3Y+19.25)×0.4972=-336.0828+1.0057Y
令NPV=0，求得：Y=334.18(万元)
如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入为334.18万元。