问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、土地估价项目名称(略)
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价目的(略)
五、土地估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
(1)《土地管理法》。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)《土地管理法实施条例》。
(5)《城镇土地估价规程》
(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
(1)×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
(2)×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。
(3)《×××土地利用总体规划》。
六、土地估价基准日(略)
七、土地估价日期(略)
八、地价定义
估价对象在2002年10月31日，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。
九、土地估价结果
×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地，土地面积2200m²，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为土地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内“场地平整”条件下的土地价格为
单位地价：2413元/m²；
总地价：530.86万元。
大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整。
(币种：人民币)
表5 土地估价结果一览表

估价期 日的土 地使用 者	国有土 地使用 证号	土地 位置	估价期 日土地 实际用途	估价设 定土地 用途	容积率	估价期 日土地宴 际开发 程度	估价设 定土地 开发程度	土地使 用年限	面积/m2	单位面 积地价 (元/m2)	总地价 /万元
××× 娱乐有 限公司	略	×××路	商业	商业	2.64	红线外 “五通”， 红线内 “六通一 亚”	红线外 “五通”， 红线内场 地平整	40	2200	2413	530.86

1．上述土地估价结果的限定条件
(1)土地权利限制：估价对象为国有土地，本次估价土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于×××年×××月领取国有土地使用证(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该土地40年限土地使用权。
(2)基础设施条件：红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整。
地面平整状况：地面平整。
周围道路状况：南临×××路。
供水状况：市自来水公司供给。
排水状况：雨污分流，入市政排水管网。
供电状况：市政统一供电。
电讯状况：电信线路覆盖全区域。
供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。
供气状况：无。
(3)规划条件限制：(略)
(4)影响土地使用权价格的其他限定条件：无特殊限制。
2．其他需要说明的事项(略)
十、需要特别说明的事项

(一)估价的前提条件和假设条件
本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。
(2)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
(三)需要说明的其他事项
(1)技术报告由×××公司负责解释。
(2)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。
(3)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。
十一、土地估价师签字(略)
十二、土地估价机构(略)

第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析

一、土地估价对象
1．土地登记状况
待估土地位于×××路，国有土地，×××娱乐有限公司于×××年×××月以划拨方式取得该土地使用权，土地登记面积为2200m²，登记用途为商业用地。
2．土地权利状况
估价对象为国有土地，本次估价土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至估价基准日，委估土地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。
3．土地利用状况
待估土地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m²，现状容积率2.64。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。
1．区域概况
估价对象所处区域位于×××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。
2．交通条件(略)
3．基础设施条件
估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路的“五通”。
供水：市政自来水统一供给。
排水：市政排水管网，雨污分流制。
供电：市供电局统一供电。
通信：通信线路覆盖区域。
通路：路网密度适中，路况一般。
4．规划限制
按照×××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。
(三)个别因素
1．单位介绍
×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如：戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。
2．土地情况介绍
该土地位于×××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m²，土地用途为商业用地。土地地形平坦、形状不规则。土地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。土地内无不良地质条件，该土地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估土地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m²，现状容积率2.64。土地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。

第三部分 土地估价

一、土地估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略)
1．替代原则
2．需求与供给原则
3．变动原则
4．综合分析原则
二、土地估价方法与土地估价过程
土地估价师在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。
1．市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法，市场比较法基本公式为
待估土地价格=比较案例土地价格×待估土地情况指数/比较案例土地情况指数×待估土地估价基准日地价指数/比较案例土地交易日期地价指数×待估土地区域因素条件指数/比较案例土地区域因素条件指数×待估土地个别因素条件指数/比较案例土地个别因素条件指数
1)比较案例选择
本次估价，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，其基本情况介绍如下。
案例1：
估价对象位于×××路，土地用途为商业用地，土地面积为900m²。其四至分别为：略。现状容积率3.0。土地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200m。
案例2：
该土地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：略。土地面积2500m²，容积率2.0。土地用途为商业用地。
案例3：
该土地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地。土地用途为商业用地。土地面积为3000m²，规划容积率1.9。土地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高，距公交站点200m。
2)比较因素选择
估价对象与比较案例各因素条件详见表6。

表6 因素条件说明表

比较因素			待估土地	比较案例1	比较案例2	比较案例3
土地用途			商业	商业	商业	商业
交易日期			2002.10.31	2001.10.6	2001.7.31	2000.10.9
交易价格/(元/m2)			待估	2210	2308	2032
土地级别			商业二级	商业二级	商业一级	商业二级
交易情况			正常	正常	正常	正常
土地使用年限/年			40	40	40	39.42
价格类型			企业改制	企业改制	企业改制	转让
区 域 因 素 个 别 因 素	商服繁华程度		距商服中心 约2000m，繁华 程度较高	距商服中心 约2800m，繁华 程度较高	距商服中心 约1880m，繁华 程度高	距商服中心 约2200m，繁 华程度较高
	交 通 条 件	道路类型	混合型主干道	生活型主干道	生活型主干道	生活型主干道
		距公交车站距离/m	200	200	100	200
	基础设施状况	土地红线外 “五通”，红线内 场地平整		土地红线外 “六通”，红线内 场地平整	土地红线外 “五通”，红线内 场地平整	土地红线外 “五通”.红线内 场地平整
	环境优劣度 土地面积/m2	略有大气、噪 声污染，无明显 水污染 2200		略有大气、噪 声污染，无明显 水污染 900	略有大气、噪 声污染.无明显 水污染 2500	略有大气、噪 声污染，无明显 水污染 3000
	土地形状	不规则		不规则	不规则	较规则
	容积率	2.64		3.00	2.0	1.9
	临街状况	一面临主街		一面临主街	两面临路	一面临主街

3)比较因素条件指数的确定
(1)地价指数表。
根据×××市经济发展情况，参考×××市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2000年10月31日至估价基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见表7。

表7 ×××市商业用地地价指数表

日期	2000.10.31	2001.7.31	2001.10.30	2002.10.31
地价指数	100	101.8	102.4	104.8

(2)容积率影响规律。
容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见表8。

表8 容积率修正系数表

容积率	2.0	1.9	2.0	2.64	3.00
地价指数	100	98.5	100	106.4	110

(3)年限修正。
y=[1-(1/(1+r)^m)/[1-(1/(1+r)ⁿ)]
式中：y=使用年限修正系数；
m——委估土地土地使用年限40年；
n——案例3土地使用年限39.42年；
r——土地还原利率(取6%)，故案例3年限修正系数为100.4。
(4)比较因素条件指数。
比较因素条件指数见表9。

表9 比较因素条件指数表

比较因素			待估土地	比较案例1	比较案例2	比较案例3
土地用途			100	100	100	100
交易日期			104.8	102.4	101.8	100
交易价格/(元/m2)			待估	2210	2308	2032
交易情况			100	100	100	100
土地使用年限 价格类型			100 100	100 100	100 100	100.4 100
土地级别			100	100	100	100
区 域 因 素	商服繁华程度		100	100	102	100
	交 通 条 件	道路类型	100	98	98	98
		与公交车站的距离	100	100	100.5	100
	基础设施状况	100		100	100	100
	环境优劣度	100		100	100	100
个 别 因 素	土地形状	100		100	100	101
	容积率	106.4		110	100	98.5
	临街状况	100		100	102	100

4)比较因素修正系数
比较因素修正系数见表10。

表10 比较因素修正系数表

比较因素			比较案例1	比较案例2	比较案例3
土地价格/(元/m2)			2210	2308	2032
土地用途			100/100	100/100	100/100
交易日期			1048/102.4	104.8/101.8	104.8/100
交易情况			100/100	100/100	100/100
土地使用年限			100/100	100/100	100/100.4
价格类型			100/100	100/100	100/100
土地级别			100/100	100/100	100/100
区 域 因 素	商服繁华程度		100/100	100/102	100/100
	交 通 条 件	道路类型	100/98	100/98	100/98
		与公交车站的距离	100/100	100/100.5	100/100
	基础设施状况	100/100		100/100	100/100
	环境优劣度	100/100		100/100	100/100
个 别 因 素	土地面积、土地形状	100/100		100/100	100/101
	容积率	106.4/110		106.4/100	106.4/98.5
	临街状况	100/100		100/102	100/100
	修正后地价/(元/m2)	2232.4		2467.2	2314.8
	市场比较法最终价格/(元/m2)	2338.1

2．收益还原法
此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益这种情况。
房屋土地年租金=房地总收益
维修费+管理费+保险费+税金+城市维
护建设税+教育费附加+堤防工程修建维护管理费+年房屋折旧费=房地总成本
房地总收益-房地总成本=房地纯收益
房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益
房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益
土地纯收益÷土地还原利率=土地价值
有限年限土地价格=土地价值×待估地块年限修正
具体测算如下。
1)房地年总收益
根据委托方提供的资料，土地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m²，各层建筑面积均相等，1973年建造，砖混结构。
由于该土地上建筑物进行出租，其总收入为租金。根据委托方提供的月租金水平为18.5元/(月·m²)，总建筑面积为5800m²，有效出租率为85%，可出租面积为(5800×85%)m²，总年租金为109.4460万元。
2)年房地总费用
管理费，指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：①出租经营过程中消耗品价值的货币支出；②管理人员的工资支出。根据×××市房地产交易所资料，取年租金的3%，为109.4460×3%=3.2834(万元)。
维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。据委托方提供资料，该土地地上建筑物为砖混结构，重置价为600×5800=348000万元，维修费为348.00×2%=6.96(万元)。
保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为348.00×2‰=0.6960(万元)。
税金，指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据《税法》及当地税务部门资料，缴纳12%(计税基数为年租金)的房产税，房产税税金=109.4460×12%=13.1335万元，营业税取年租金的5%，营业税税金=109.4460×5%=5.4723(万元)。
城市维护建设税，据×××市房地局、市税务局有关规定，取营业税税额的7%，为5.4723×7%=0.3830(元)。
教育费附加，据×××市房地局、×××市税务局有关文件规定，取营业税税额的3.5%，为5.4723×3.5%=0.1915(万元)。
房屋折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费一房屋重置价×(1-残值率)÷耐用年限，耐用年限以土地使用年限计为40年，即600×5800×(1-2%)÷40=8.52(万元)。
空房损失费，指根据实际情况，取一年中按半个月空房损失计算，即18.5×5800×85%/2=4.5602(万元）。
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+其他税费+房屋折旧费+空房损失费=43.2059(万元)
3)年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=109.446-43.2059=66.2401(万元)
4)年土地纯收益
年土地纯收益=年房地纯收益-年房屋纯收益
建筑物现值=重置价×1-[(1-残值率)/房屋可使用年限]×已使用年限
房屋可使用年限为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150.1968万元。土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年限贷款利息率以及结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取9%，通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的实际情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%/6～2%计算，即此次估价建筑物还原利率确定为10%。
年房屋纯收益=150.1968×10%=15.0197(万元)
年土地纯收益=66.2401-15.0197=51.2204(万元)
土地价值=土地纯收益÷土地还原利率=51.2204÷9%=569.1156(万元)
土地单价=5691156÷2200=2587.9(元/m²)
即采用收益还原法测算，得到待估土地在2002年10月31日、土地使用年限设定为40年、土地用途设定为商业用地、土地开发程度设定为土地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通信、通路)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2587.9元/m²。
三、地价确定
1．地价的确定方法
根据地价估价技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据×××市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷以及土地估价师的估价经验综合，认为：采用两种方法的加权算术平均值能够较客观地反映当地的地价水平，作为待估土地的土地价格较为合理，则×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地的土地价格以两种方法的加权算术平均值作为最终价格。详见下表。

市场比较法/(元/m2)	收益还原法/(元/m2)	待估土地价格/(元/m2)	备注
2338.1	2587.9	2413	取两种方法的加权算术平均值

2．估价结果

×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地，土地面积2200m²，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为土地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内“场地平整”条件下的土地价格为

单位地价：2413元/m²；

总地价：530.86万元；

大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整。

(币种：人民币)

第四部分 附件

附件1：国有土地使用证(证号略)复印件

附件2：企业营业执照复印件

附件3：土地估价机构注册证书复印件

附件4：土地估价师资格证书复印件