问答题 评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2。
(1) 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
(2) 可比实例的成交价格如下：
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格/(元/m2)
1200
1150
1380
成交日期
2004年2月20日
2004年4月20日
2004年7月20日
交易情况
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
(3) 该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。 (4) 房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
0.4
100
95
92
106
因素2
0.35
100
105
96
109
因素3
0.25
100
110
98
97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

【正确答案】(1) 计算公式：比准价格一可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2) 交易情况修正系数为：
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例C=100/105
(3) 交易日期调整系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038=1.072
(4) 房地产状况调整系数为：
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35-4-110×0.25)=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比实例C=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
(5) 计算比准价格：
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/m2)
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/m2)
比准价格C=1380 x(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/m2)
(6) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元/m2)
估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23(万元)
【答案解析】