多选题
甲继承了一套房屋,在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙,办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁,并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答题。
多选题
在办理继承登记前,关于甲对房屋的权利状态,下列选项正确的是:
【正确答案】
A、C、D
【答案解析】[解析] 所有权的取得时间
[解析] 根据《物权法》第29条的规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”甲继承了一套房屋,在其办理登记前,甲已经取得了该房屋的所有权。据此,选项A是正确的。根据《物权法》第2条的相关规定,物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。所有权属于典型的支配权,具有排他性,因此,选项B认为甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人是错误的。根据《物权法》第31条的规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”可知,甲出卖该房屋时未经登记的,不发生物权的效力。据此,选项C是正确的。甲已经取得了房屋的所有权,根据《物权法》第39条的规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”可知,作为所有权人的甲有权将该房屋出租,据此,选项D正确。
多选题
关于甲、乙、丙三方的关系,下列选项正确的是:
【正确答案】
B、D
【答案解析】[解析] 买卖合同的效力与所有权的取得
[解析] 首先,从上题分析可知,在办理产权登记前,甲取得房屋的所有权,他有权将房屋出卖并交付给乙。根据《物权法》第15条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可知,在不动产交易中,物权行为是否完成,并不影响当事人间合同的效力,本题甲乙之间未进行房屋所有权转移登记并不影响买卖合同的效力,买卖合同从成立的那一刻起就生效了,选项A的说法是错误的。
其次,选项B考查了占有的分类。本题中,乙依据与甲的买卖合同占有房屋,根据《物权法》第241条的规定:“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”可知,乙的占有属于合法占有。据此,选项B是正确的。
再次,选项C考查了所有权的取得。甲继承房屋后,在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙,根据《物权法》第31条的规定可知,甲在办理登记前,不发生物权的效力。乙没有取得房屋的所有权,房屋仍然属于甲所有,甲在办理产权登记后将该房屋出卖给丙,双方签订的买卖合同真实有效,作为买卖合同债权人的乙,无权要求法院确认甲丙之间的合同无效,据此,C项错误。
最后,如前所述,由于甲将房屋出卖给乙不发生物权的效力,甲作为房屋的所有人,将房屋出卖给丙并进行了房屋所有权的变更登记。根据《物权法》第9条第1款的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”可知,房屋已经由丙取得,据此,选项D是正确的。
多选题
关于戊的权利状态,下列选项正确的是:
【正确答案】
A、D
【答案解析】[解析] 所有权的取得
[解析] 如上所说,丙从甲处取得了房尾的所有权,其后丙受到丁的胁迫将房屋出卖给丁,并完成了移转登记。根据《物权法》第9条第1款的规定可知,丁成为房屋的所有权人,其后丁将房屋出卖并移转登记于戊,同样地,根据登记,戊取得了房屋的所有权。而且,此时戊从丁处购买房屋是基于丁的不动产房屋的登记,根据《物权法》第16条第1款的规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可知,戊取得房屋所有权是从有权人丁处取得,而所有权的继受取得就是指基于他人继存的权利而取得物权,戊毫无疑问属于继受取得房屋。据此,选项AD正确,选项BC错误。