问答题
一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)
二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所、估价机构资质等级略)
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙，部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为一综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司了解估价对象市场价值提供价格参考依据。
五、估价时点
2002年6月20日
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写金额：港币叁佰玖拾捌万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
一、实物状况分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙，部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区位状况分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)运用市场法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的3个协议买卖的可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。
1．交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期调整
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述3个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。
3．个别因素修正
以上选择的3宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故应进行个别因素修正。
4．区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
市场法估价计算见下表。
5．求取比准价格
因为三个可比实例与估价对象的可比性相当，且各可比实例的比准价格相差不大，故采用算术平均值计算总的比准价格，平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)。
故采用市场法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15×7294=3990912(港元)，取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来净收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
(1)估算年有效毛收入。
经调查，该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85×12=1020(元/m2)。
(2)计算年出租费用。
维修费：参考市场上同类房地产维修费支出平均水平，取年收益的3%计算，年维修费=1020×3%=30.6(元/m2)
房产税：建筑物购建价格×70%×1.2% =65.1(元/m2)
保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4(元/m2)
营业税、土地使用税等税金：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020×16.576%=169.1(元/m2)，则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)
(3)估算年净收益。
1020-284=736(元/m2)
(4)求取收益价格。
收益年限确定为34年，报酬率取9%，则收益价格为
封面及目录(略)
致委托方函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××商业城部分商铺估价结果报告
致委托方函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)
二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所、估价机构资质等级略)
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙，部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为一综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司了解估价对象市场价值提供价格参考依据。
五、估价时点
2002年6月20日
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写金额：港币叁佰玖拾捌万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、实物状况分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙，部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区位状况分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)运用市场法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的3个协议买卖的可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。
1．交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期调整
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述3个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。
3．个别因素修正
以上选择的3宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故应进行个别因素修正。
4．区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
市场法估价计算见下表。
| {{B}}市场法估价计算表{{/B}} | ||||
| 比较因素 | 项目名称 | |||
| 估价对象 ××商业城 |
可比实例A ××商场 |
可比实例B ××购物广场 |
可比实例C ××大厦 | |
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
| 交易时间 | 2002年6月 | 2002年2月 | 2002年5月 | 2002年6月 |
| 位置(交通) | ××区××路 | ××大道 | ××大道 | ××大道 |
| 楼层 | 3 | 3 | 3 | 3 |
| 装修 | 较好 | 较好 | 普通 | 较好 |
| 繁华程度(临街) | 较高 | 高 | 一般 | 高 |
| 成交价格(港元/m2) | 7500 | 6700 | 7550 | |
| 交易情况修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易日期调整 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 区域因素修正 | 100/100 | 100/103 | 100/98 | 100/102 |
| 个别因素修正 | 100/100 | 100/100 | 100/95 | 100/100 |
| 比准价格/(港元/m2) | 7282 | 7197 | 7402 | |
因为三个可比实例与估价对象的可比性相当，且各可比实例的比准价格相差不大，故采用算术平均值计算总的比准价格，平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)。
故采用市场法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15×7294=3990912(港元)，取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来净收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
(1)估算年有效毛收入。
经调查，该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85×12=1020(元/m2)。
(2)计算年出租费用。
维修费：参考市场上同类房地产维修费支出平均水平，取年收益的3%计算，年维修费=1020×3%=30.6(元/m2)
房产税：建筑物购建价格×70%×1.2% =65.1(元/m2)
保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰=19.4(元/m2)
营业税、土地使用税等税金：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020×16.576%=169.1(元/m2)，则年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284(元/m2)
(3)估算年净收益。
1020-284=736(元/m2)
(4)求取收益价格。
收益年限确定为34年，报酬率取9%，则收益价格为
【正确答案】(1)缺估价方资质证书编号说明。
(2)估价对象描述中缺少房地产区位状况说明。
(3)估价对象描述中缺少房地产权益状况说明。
(4)建筑物实物和土地实物状况描述不全面。
(5)估价结果中应说明估价对象单价。
(6)估价结果中应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
(7)缺市场法计算公式。
(8)市场法中缺可比实例总层数，因对总层数不同的建筑物中同一层数商铺租金没有可比性。
(9)市场法区域因素修正中3个可比实例修正系数均不对。
(10)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。
(11)在市场法计算中缺少权益状况调整或不用调整的相关说明。
(12)可比实例C的比准价格计算结果错误。
(13)在收益法计算有效毛收入时，估价对象是否出租未说明，若有租约且租约租金在正常合理范围内，则在租约期内应采用租约租金，租约期外应采用市场租金。
(14)未说明年有效毛收入中是否含有押金或租赁保证金利息收入。
(15)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。
(16)计算年总费用时缺少管理费和城镇土地使用税的计算或作不计算的说明。
(17)房产税应按租金收入的12%计算。
(18)报酬率确定为9%未说明理由和计算方法。
(19)收益年限取34年未说明原因和理由。
(20)采用收益法估价的结果计算错误。
(21)缺少确定估价结果的理由说明。
(22)未考虑正常出组率(空置率)因素。
(23)运营费用未说明是预测值。
【答案解析】