问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。
第一部分 总述
一、土地估价项目名称
×××公司位于×××区×××路×××号用地地价估价。
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价对象
估价对象为×××公司位于×××市×××区×××路×××号营业楼用地，面积595.58m²。
五、土地估价目的
本次估价是为委托方提供该土地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。
六、土地估价依据
(1)《土地管理法》。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《土地估价报告规范格式》(1996)。
(6)×××省关于土地管理的法律、法规。
(7)估价委托书。
(8)估价对象的房屋所有权证。
(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
七、地价定义
估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价基准目的40年限的土地价格。
八、土地估价基准日。
1999年12月31日。
九、土地估价日期。
1999年12月30日至2000年1月10日。
十、土地估价结果。
估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
委估土地面积：595.58m²；
单位面积地价：4485.25元/m²；
总地价：2671325元。
大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。
十一、需要特别说明的事项
(1)本报告估价结果为估价基准日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应做相应调整。
(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应做相应调整。
十二、土地估价师(略)
十三、土地估价机构(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2000年1月10日
第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象
1．土地位置状况
估价对象位于×××市×××区×××路×××号，土地证号为×××国用(×××)字第×××号，土地面积为595.58m²，东至×××路、南至×××、西至××××、北至××××，土地号为××××。
2．土地权利状况
估价对象是×××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。×××公司拟以出让方式取得该土地40年限商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
3．建筑物和地上附着物状况
估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m²，有效使用率80^％。
二、地价影响因素分析
(一)区域因素(略)
(二)个别因素(略)
第三部分 土地估价
一、土地估价原则
1．最有效利用原则(略)
2．贡献原则(略)
3．变动原则(略)
4．合法原则(略)
二、土地估价方法与土地估价过程
(一)估价方法的选择
土地估价师通过现场勘察，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估土地地价。
(二)估价过程
1．收益还原法
1)计算估价对象总楼价
计算公式为
P=a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]
式中：P——总楼价；
a——房地年纯收益，其参数通过房地的正常租金水平测得；
r——综合还原率；
n——房地尚可使用年限。
估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m²，残值率为0。
根据土地估价师现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价基准日为基本完好房，成新率为75%。
2)确定客观租金
采用市场比较法确定客观租金。
(1)选择比较案例。
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租案例，详见《房地出租比较案例基本情况一览表》。(略)
(2)租金影响因素修正。(略)
(3)客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60(元/m²)
比准价格B=233.40(元/m²)
比准价格C=249.09(元/m²)
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即
客观租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03(元/m²)
3)计算房地总收益
年总收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15(元)
4)计算年总费用
(1)管理费。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即
房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元)
(2)维修费。
根据×××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.50×700×2%=40803(元)
(3)保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060(元)
(4)房屋年折旧额。
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50(元)
(5)租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即
租金损失=564317.15÷12÷2=23513.21(元)
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=118308.22(元)
5)房地年纯收益
房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93(元)
6)确定综合还原率
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
7)计算总楼价
P=a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)⁴⁵]=4398900.39(元)
8)房屋现值
房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.50×700×75%=1530112(元)
9)总地价
总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39(元)
2．市场比较法
1)选择房地出售案例
土地估价师对收集的多宗交易案例进行比较分析后，选择了3宗交易案例作为比较案例，基本情况见下表。

基本情况	估价对象	案例A	案例B	案例C
交易方式	买卖	买卖	买卖	买卖
交易时间	1999年12月	1999年3月	1998年9月	1999年12月
交易价格(万元)	2.60	275
交易情况	正常	正常	正常	正常
土地使用年限	40年	40年	40年	40矩
土地用途	商业	商业	商业	商业
用地面积/m2	651.67	49.6	385	442
容积率	4.90	4.75	4.80	4.90
建筑面积/m2	2914.5	2356	1848	2187.9
重置单价/(元/m2)	680	580	600	580
成新率/(%)	75	80	75	70

2)房屋占地地价计算
(1)房屋现值计算。
房屋现值=房屋重置价×成新率
案例A房屋现值=580×2356×80%=1093184(元)
案例B房屋现值=600×1848×75%=831600(元)
案例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40(元)
(2)案例地价计算。
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则
单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积
案例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496=3514.75(元/m²)
案例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385=4019(元/m²)
案例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442=3683.17(元/m²)
(3)比较因素条件指数。
分别将估价对象和比较案例的各比较因素对比分析，确定相应的条件指数，见下表。

比较因素	估价对象	比较案例A	比较案例B	比较案例C
地价指数	110	105	100	108
商业繁华程度	100	100	100	96
交通条件	100	97	100	101
临街宽度	100	98	96	95
临街深度	100	103	108	100

(4)比较因素修正系数。
根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数，见下表。

比较因素	比较案例A	比较案例B	比较案例C
交易基准日修正	110/105	110/100	110/108
商业繁华程度	100/94	100/100	100/96
交通条件	100/97	100/100	100/101
临街宽度	100/98	100/96	100/95
临街深度	100/103	100/108	100/100

(5)计算比准价格。
将交易案例中的地价和估价对象与比较案例因素修正系数代入计算公式，则
比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69(元/m²)
比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22(元/m²)
比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4503.27(元/m²)
通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m²。
三、地价的确定
土地估价师鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即
单位面积地价=4816.80×0.44+4264.22×0.6=4485.25(元/m²)
楼面地价=4485.25÷4.9=915.36(元/m²)
总地价=4485.25×595.58=2671325(元)(取整)

第四部分 附件

附件1．估价对象土地图
附件2．土地估价机构资质证书
附件3．土地估价师资格证书
附件4．估价对象照片
附件5．委托估价协议书