问答题 致委托估价方函(略)
××别墅房地产估价结果报告(略)
××别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方
××市恒通房地产开发公司
二、受理估价方
××市房地产估价事务所
三、估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价
四、估价时点
1998年4月15日
五、估价对象概况
(一)××市概况(略)
(二)××别墅项目概况
1．土地情况
A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积70000m²。
C．用途：别墅及配套设施。
D．108栋别墅，建筑总面积35285m²。
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m²。
2．地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积754.8m²，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m²。建筑材料及设备(略)。
六、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、估价过程
(一)方法一：房地分别估价
1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察．在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。
B．利用市场比较法进行土地估价
根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表1、表2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=(3410+3474+3230)÷3=337l(元/m²)

表1 可比实例表 项目 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1992.5 1996.5 1996.5 199.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般

表2 可比实例修正表 项目 A B C 土地单位(元/m2) 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价(元/m2) 3410 3474 3230

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m²)
C．土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m²×70000m²=23436万元
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m²，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。
108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m²×35285m²=120957000元=12095.7万元
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%。则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m²×50%=1714元/m²。
C．现有别墅建筑物价格：
3428元/m²×7548m²+1714元/m²×2830m²=30725100元=3072.51万元
3．别墅现有房地产价格
23436+3072.51=26508.51(万元)
(二)方法二：别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1．别墅总楼价
市场研究分析(略)
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m²，则本项目完工后的总楼价为11200元/m²×35285m²=395192000元=3919.2万元
2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)
3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12095.7-3072.51=9023.19(万元)
4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)
八、估价结论
以上两种估价思路的估价结果如表3。

表3 估价结果表 单位：万元 估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436 3072.51 26508.51 方法二 26544.11 平均值 26526.31

估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。
九、附件、说明、其他资料(略)